Cuando hablamos de Madrid, de su crecimiento, no nos podemos circunscribir, únicamente, al desarrollo de la capital. Si bien es cierto que en la propia ciudad hay grandes operaciones en marcha, como son los ambiciosos Desarrollos del Sureste, con más de 100.000 viviendas por construir y que avanzan a buen ritmo, Madrid Nuevo Norte o la Operación Campamento, lo cierto es que la necesidad de viviendas es extraordinaria y estos proyectos no son suficientes.
La demanda va absorbiendo rápidamente la oferta, visualmente fagocita los proyectos y parcelas. La velocidad es más espectacular, todavía, en la comercialización de vivienda protegida. Es la primera que desaparece cuando se inicia la comercialización de un nuevo ámbito. Madrid hay que entenderlo con todos los grandes municipios de alrededor. En la Comunidad de Madrid, en lo que va de siglo, la población se ha incrementado nada menos que un 31,8 %, sumando más de 1.650.000 vecinos, alcanzando los 6.8560.000 habitantes. Se dice pronto. Este es uno de los motivos de peso que presionan al alza el precio de la vivienda y soportan la fuerte demanda. En la Capital, el crecimiento para el mismo periodo es del 15,6%, tenemos 450.000 madrileños más, hasta los 3.332.000 vecinos.
En esta coyuntura, el crecimiento de los municipios de la corona periurbana es de vital importancia. Brunete se puede considerar que pertenece a un tercer cinturón por el oeste, zona muy valorada y de gran interés ambiental. En el primer cinturón tendríamos Pozuelo de Alarcón, en el segundo Boadilla del Monte, Villaviciosa de Odón y en el mencionado tercer anillo nos encontramos, acompañando a Brunete, localidades como Villanueva de la Cañada.
Planeamiento de Brunete: los sectores
Brunete es un municipio que está deseando crecer desde hace muchos años, su planeamiento urbanístico así lo tiene previsto. En la actualidad, su tamaño es muy reducido, apenas suma 11.000 habitantes, aunque con lo planeado multiplicará por seis su población. Cuenta con muy buena comunicación por carretera mediante la M-501, con calzada duplicada desde 2008, convertida en autovía uniendo a Brunete con la M-40 y llegando casi a la frontera de la Comunidad de Madrid como vía de gran capacidad. El plan general establece 11 sectores, de los cuales ocho son de carácter residencial. Abrazan el municipio por el oeste (más cerca de Madrid). El que se adosa a la trama urbana existente es el SR-1. Primera Corona.
Número de viviendas previstas
Entre todos ellos sumarán más de 17.500 viviendas, de las que el 42% tendrán algún tipo de protección. Por contextualizarlo, supera las algo más de 10.000 casas previstas en Madrid Nuevo Norte y se sitúa por encima de la mayoría de ámbitos en desarrollo del mencionado Sureste de Madrid. En la siguiente tabla se puede ver el número de viviendas por sector, diferenciando las protegidas de las libres:
Sectores residenciales | Viviendas protegidas | Viviendas libres | Viviendas totales |
SR-1. Primera Corona | 871 | 1.595 | 2.466 |
SR-2. El Olivar | 1.496 | 1.365 | 2.861 |
SR-3. Ensanche Norte | 1.088 | 1.004 | 2.092 |
SR-4. Ensanche Este | 1.319 | 1.162 | 2.481 |
SR-5. Ensanche Sur | 1.384 | 1.312 | 2.696 |
SR-6. Ensanche Sureste | 530 | 450 | 980 |
SR-7. La Pellejera | -- | 1.980 | 1.980 |
SR-8. Los Rosales | 768 | 1.248 | 2.016 |
Totales | 7.456 (42,4%) | 10.116 (57,6%) | 17.575 |
Comprobamos el amplio peso de la protegida, muy necesaria para los jóvenes.
Avance de los sectores
En cuánto al grado de avance de los diferentes sectores, los que llevan la delantera desde un punto de vista de aprobaciones urbanísticas son el SR-1 Primera Corona, el SR-2 Olivar, el SR-5 Ensanche Sur y el SR-7 La Pellejera.
Destaca el SR-5, cuyo mayor propietario es el fondo americano Cerberus, y que tiene, además, el proyecto de reparcelación definitivamente aprobado. Esto le permitirá iniciar las obras de urbanización en menos de un año y a continuación, de manera simultánea, la construcción de viviendas.
El SR-7 La Pellejera es el único que no cuenta con vivienda protegida, es propiedad en su totalidad de La Finca Real Estate Management. Se trata de un reconocido promotor de lujo, que da nombre a la considerada más prestigiosa urbanización de Madrid, situada en Pozuelo de Alarcón. Al ser sólo un propietario van cumpliendo hitos urbanísticos de manera más sencilla y podrán desarrollarlo en breve. Se espera un proyecto de casi 2.000 viviendas – en varias fases- con elevadas calidades, cuidado diseño y paisajismo sobresaliente. Dará respuesta a la demanda de viviendas de lujo que ya Pozuelo o Boadilla no pueden satisfacer por agotamiento del suelo.
La denominada Primera Corona, SR-1, y SR-2 Olivar, también avanzan en sus gestiones pertinentes. Sus proyectos de urbanización y de expropiación han sido aprobados inicialmente por el Ayuntamiento. En sus respectivas Juntas de compensación queda pendiente la aprobación interna de los proyectos de reparcelación. Habitat Inmobiliaria posee una sexta parte del suelo de la Primera Corona, lindando con el pueblo de Brunete. El SR-2 Olivar pertenece a varios propietarios particulares. Hay un interés creciente por el suelo y se están produciendo negociaciones en torno al mismo.
Desde un punto de vista de la necesidad de vivienda, de crecimiento poblacional y atracción de población en la Comunidad de Madrid son necesarios desarrollos como éste y quedan justificados. Deberían ir acompañados los nuevos ámbitos, desde sus inicios, con el soporte de medios de transportes de gran capacidad y medidas que disminuyan la dependencia del vehículo privado.
Ignacio Ortiz es Ingeniero de Caminos con especialidad en Urbanismo y Ordenación del Territorio. Miembro del Comité Técnico ‘Ciudades, Territorio y Cultura’ del Colegio de Caminos. Director de Investigación de Mercados en ACTIVUM, compañía de servicios inmobiliarios. Es autor del blog Entorno Habitable.
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