BBVA Research espera un aumento de la construcción de viviendas y de los precios

El último informe macro del servicio de estudios de BBVA incluye una mención especial a la vivienda, en la que repasa cómo está actualmente el mercado residencial y qué espera de cara a los próximos meses. Entre sus conclusiones destaca el aumento de la construcción de obra nueva y de los precios, así como una mejora insuficiente de la inversión como para equilibrar la oferta y la demanda.

Según explica BBVA Research en su informe 'Situación España' de octubre, “la evolución reciente de los visados de obra nueva adelanta un incremento en el número de viviendas que llegarán al mercado durante los próximos dos años”, gracias a que el encarecimiento de los precios, las perspectivas de crecimiento de la demanda y una mayor estabilidad en la evolución de los costes de las empresas promotoras estarían incentivando el avance de la construcción residencial.

El documento recuerda que el número de visados de obra nueva está creciendo con fuerza. Entre enero y julio, último dato publicado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), se han concedido 75.814 unidades, un 27,5% más que en el mismo periodo del año anterior, con un promedio de 10.830 visados al mes (frente a los 9.125 de 2023). En el séptimo mes del año, incluso, la cifra ha marcado máximos desde diciembre de 2008 con 12.569 visados, con un alza del 18,25% interanual.

En este sentido, el servicio de estudios insiste que todo apunta a “un aumento de las viviendas en ejecución del 9% en 2025. Como consecuencia, se prevé que la inversión en construcción de vivienda registre una aceleración en las cuentas nacionales y pase de crecer un 1% en 2024 y un 4% en 2025”.

A pesar del aumento de la inversión, BBVA Research afirma que la mejora “es insignificante, comparada con el reto que se tiene por delante”, para después recalcar que “si bien el aumento en la población activa en el mercado laboral español es similar al observado en el período inmediatamente anterior a la crisis financiera global, la construcción de viviendas es un 83% inferior”.

Como consecuencia de este escenario de desequilibrio entre la demanda y la oferta, detalla, “el mercado se ajustará a través de un encarecimiento de la vivienda”.

Su previsión es que los precios suban entre un 5,5% y un 6% tanto en este año como en 2025, y que el avance sea mayor “en las ciudades donde los desequilibrios sean más acuciantes”. Además, explica que los “incrementos que se sitúen consistentemente por encima del de la renta de los hogares jóvenes pueden suponer un cuello de botella al crecimiento, desincentivando la llegada de capital humano y creando tensiones sociales”. Y alerta de que si la vivienda pasa a ser un bien escaso y caro, se puede convertir en un factor limitante de la propia inmigración y de la movilidad geográfica de los propios españoles, algo que afectaría al empleo y la actividad del país.

Respecto al mercado hipotecario, BBVA Research sostiene que “la reducción de tipos de interés, la elevada liquidez y la escasez de oferta de vivienda en alquiler están impulsando el crédito hipotecario”. Así, tras el ajuste observado en 2023, las nuevas operaciones de financiación para adquisición de vivienda se sitúan un 50% por encima de los niveles prepandemia (2019). En parte, añade el informe, “esto refleja el descenso de 56 puntos básicos de los tipos de interés hipotecarios entre agosto de 2023 y agosto de 2024”, y también “es consecuencia de la elevada liquidez y adecuados niveles de capital que mantiene el sistema bancario”.

Por último, el servicio de estudios aprovecha la ocasión para lanzar una crítica a la Ley de Vivienda y a las consecuencias que está generando en el mercado. En este sentido, el documento recalca que “los distintos cambios regulatorios que han afectado al mercado del arrendamiento estarían reduciendo la oferta de alquiler a precios asequibles e incentivando el mercado de compraventa, haciendo de esta una opción más atractiva, tanto para demandantes como para propietarios”.

Nuevas previsiones económicas de BBVA Research

Mejora la macro

BBVA Research ha revisado cuatro décimas al alza su previsión de crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB) de España en 2024, hasta el 2,9%, y ha mejorado en tres décimas sus estimaciones para 2025, hasta el 2,4%.

Esta decisión se apoya en la reciente revisión al alza por parte del Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre la evolución de la economía en los últimos años, y también en las positivas perspectivas en cuanto a las estimaciones sobre la contribución al crecimiento tanto de la demanda externa como de la interna. Así, los datos actuales indican que el crecimiento económico en el tercer trimestre podría situarse entre el 0,6% y el 0,7%, más de lo esperado en junio (0,5%).

De acuerdo con las proyecciones, la demanda interna aumentará más de lo previsto, gracias al consumo (que crecerá en torno al 2,5% en 2024), a pesar de la debilidad de la inversión, que se mantiene todavía por debajo de los niveles previos a la pandemia.

BBVA también mejora las expectativas sobre la evolución de las exportaciones, que podrían aumentar un 3,5%, mientras deteriora la previsión de crecimiento de las importaciones hasta el 2,3%.

Según los expertos de la entidad, la buena evolución de la economía descansa en las mejoras de competitividad -especialmente en servicios-, el incremento de la fuerza laboral -mayoritariamente migrante-, y una política fiscal que, de momento, sigue apoyando a la demanda interna. A esto se añade el descenso de la inflación, gracias a la caída en el precio del petróleo y de los alimentos, y la reducción de los tipos de interés.

En el caso de la inflación, que ya se en España por debajo del 2%, BBVA Research espera que se mantenga en un nivel por debajo del aumento de los salarios (entre el 3% y el 5% en términos anuales). En particular, su previsión es que el avance promedio del Índice de Precios al Consumo (IPC) en 2024 y 2025 sea del 2,8% y del 1,8%, respectivamente.

En cuanto al empleo, BBVA Research prevé que la inmigración continúe impulsando el aumento de la población activa. Desde 2021, el flujo de personas que proceden del extranjero explica un 90% del incremento observado. No obstante, el organismo espera una desaceleración en la creación del empleo, que irá del 3,1% registrado en 2023, al 2,2% y 2,1% en 2024 y 2025, respectivamente. Por su parte, cree que la tasa de paro continuará su senda descendente y pase del 11,5% en 2024 al 10,8% en 2025.

Inversión escasa y menos impacto de los fondos europeos

En el futuro, los economistas del banco esperan una desaceleración conforme la contribución de la demanda externa se vuelva negativa, dada la limitación de la expansión de las exportaciones de servicios turísticos y la transición hacia un modelo de crecimiento con mayor gasto en bienes importados.

Además, el relativamente bajo nivel de inversión en transporte y maquinaria y equipo puede estar reflejando un menor impacto de los fondos europeos de lo esperado y, junto con la falta de vivienda, puede amenazar la competitividad de la economía española.

Con todo, BBVA Research advierte de que la economía enfrenta retos estructurales como los cuellos de botella en algunos sectores exportadores, las causas tras el aumento del ahorro de los hogares, el bajo nivel de inversión y productividad, en particular en vivienda, el envejecimiento, la escasez de cierto tipo de capital humano, y el ajuste fiscal en los próximos años para cumplir con las nuevas reglas fiscales europeas.

Un ajuste fiscal a la vista

El servicio de estudios del banco ve más probable que el déficit público termine el año alrededor, o por debajo, del 3% en 2024 y baje al 2,5% en 2025, mientras que estima que la deuda pública bajará al 102% del PIB en 2024 y al 99,8% en 2025.

En cualquier caso, recuerda que el Gobierno central debe anunciar medidas equivalentes al 0,5% del PIB para cumplir con las nuevas reglas fiscales a partir de 2025 o 2,5 puntos porcentuales del PIB en el acumulado del programa. Sus estimaciones indican que, por cada punto de ajuste del déficit primario estructural en porcentaje del PIB potencial, el nivel de actividad podría moderarse en el largo plazo entre 0,75 puntos porcentuales y un punto porcentual del PIB.

La magnitud del efecto dependería de la composición del ajuste, pero serían necesarias reformas que pudieran compensar parte o la totalidad de estos efectos negativos sobre la actividad económica, según concluyen los economistas de BBVA Research.