España, a la cola de la vivienda protegida en Europa y con el precio en niveles récord

En un panorama europeo donde la vivienda protegida es un pilar fundamental para garantizar el acceso a un hogar digno, España se encuentra rezagada, con cifras alarmantes que evidencian una crisis habitacional latente. Con apenas un 2,5% de su stock de vivienda destinado a protección oficial o vivienda asequible, el país ibérico se sitúa como uno de los que tienen menor oferta de este tipo de viviendas en Europa, sólo por delante de Portugal y Rumanía, y empatado con Bulgaria, según un estudio de JLL.

Históricamente, España ha optado por un modelo centrado en la venta de viviendas protegidas, relegando el alquiler a un segundo plano. Esta estrategia, combinada con leyes del suelo que facilitan la transición de las viviendas al mercado libre, ha contribuido a una escasez crónica de viviendas asequibles en alquiler. Según datos recientes, el 36% de los hogares españoles en alquiler destinan más del 40% de sus ingresos a pagar la renta, una proporción muy por encima de la media europea.

Desde la década de los 60, cuando se impulsó el parque regulado de vivienda protegida, hasta la actualidad, España ha construido apenas 452.000 viviendas protegidas de un total de 5,9 millones. Esta marcada desaceleración en la construcción de viviendas protegidas ha dejado al país en una situación precaria, con una oferta insuficiente para atender las necesidades de la población.

La vivienda protegida en Europa

En el contexto europeo, la disponibilidad de vivienda protegida en alquiler varía considerablemente de un país a otro. Finlandia cuenta con un sólido 13%, seguido de cerca por Suecia con un 19%, y Dinamarca con un impresionante 20,9%. Por otro lado, países como Rumanía y Bulgaria se encuentran en la parte inferior de la tabla, con tan solo un 1,5% y un 2,5% respectivamente de su stock de vivienda destinado a la protección.

España, a la cola de la vivienda protegida en Europa: sólo tiene un 2,5% de stock de VPO JLL

Entre los países de Europa occidental, Países Bajos destaca con un notable 30% de su stock de vivienda dedicado a la protección, seguido por Austria con un sólido 24%. En contraste, Luxemburgo presenta un modesto 5,1%, mientras que Bélgica y Alemania muestran cifras más bajas, con un 6,5% y un 3,9% respectivamente.

En Europa Central y del Este, República Checa y Eslovaquia comparten cifras cercanas al 9%, mientras que Hungría se sitúa en un modesto 3%. Eslovenia presenta un 6%, reflejando un compromiso intermedio con la vivienda protegida en alquiler en la región. Estos datos subrayan la diversidad de enfoques y políticas en toda Europa con respecto a la vivienda protegida, destacando la necesidad de acciones coordinadas para abordar las crecientes demandas de acceso asequible a la vivienda en toda la región.

Se producen menos de 10.000 viviendas protegidas al año

Los datos oficiales muestran que la producción de vivienda protegida en España está estancada desde 2013, el año en el que la crisis económica golpeó con más dureza al mercado inmobiliario. En la última década, unas 8.600 viviendas protegidas han obtenido la calificación definitiva de media al año (incluyendo planes estatales y autonómicos), muy por debajo del promedio de los 20 años anteriores (casi 59.000 unidades anuales), según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU).

Como muestran las estadísticas oficiales, entre 2017 y 2023 se han producido en total 56.243 viviendas protegidas, prácticamente las mismas que en el año 2012 (53.332 unidades). En términos mensuales, el volumen de calificaciones definitivas es unas 10 veces inferior al registrado entre 2008 y 2012.

Con estas cifras sobre la mesa, JLL asegura que la urgencia de abordar esta crisis habitacional es innegable. Se necesitan iniciativas públicas que fomenten la inversión en vivienda protegida y que promuevan la implicación del sector privado en la construcción de viviendas asequibles. Si bien en los últimos años ha habido un aumento en los planes regionales de desarrollo de vivienda protegida, la mayoría de estos proyectos han sido liderados por el sector privado, dejando a los desarrollos públicos en un segundo plano.

Así lo corrobora la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), cuyos cálculos apuntan a que la inmensa mayoría de las viviendas protegidas han sido promovidas por el sector privado en los últimos tiempos. Solo entre 2018 y 2022 la iniciativa privada ha construido más de 32.500 unidades, un 83% del total. Y más de la mitad de ellas se han desarrollado en Madrid. 

Entre los escollos que mencionan los promotores para acelerar la producción se encuentran la escasez de suelo, la excesiva burocracia y el precio del módulo, que en algunas ocasiones hace inviable que los promotores puedan desarrollar proyectos. De ahí que regiones como la Comunidad de Madrid hayan decidido aumentar el precio para impulsar la construcción de viviendas asequibles.

La consultora JLL también añade en el estudio que es hora de que España priorice el acceso a la vivienda como un derecho fundamental y tome medidas contundentes para revertir esta situación. Y es que, en su opinión, la creación de un parque significativo de vivienda protegida en alquiler no solo aliviará la carga económica de miles de familias, sino que también contribuirá a la estabilidad social y económica del país en su conjunto. 

El precio de la vivienda protegida, en máximos

Mientras el stock de viviendas protegidas sigue muy por debajo de los niveles europeos y la producción no termina de despegar para suplir las necesidades del mercado doméstico, el precio se mantiene al alza y cerró 2023 en máximos históricos.

Según los últimos datos disponibles del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), el valor de tasación de la vivienda protegida en el conjunto de España se situó en el cuarto trimestre del año pasado en 1.166,8 euros/m2, lo que se traduce en el más alto de la serie histórica que arrancó en 2005, tras registrar un repunte del 0,2% en términos trimestrales y del 0,8% en términos interanuales.

Además, la vivienda protegida es más cara que una libre en varios puntos del país. En concreto, las estadísticas del MIVAU dibujan este escenario en un total de 12 provincias: Córdoba, Jaén, Teruel, León, Zamora, Albacete, Ciudad Real, Cuenca, Toledo, Lleida, Lugo y Ourense. Jaén es la provincia con la mayor brecha (el m2 de la vivienda protegida es 392,5 euros más alto que el de la libre), seguida de Teruel, Ciudad Real y Cuenca (con un ‘gap’ de más de 200 euros en cada caso). En Albacete, en cambio, la diferencia es de apenas 15 euros/m2 entre la vivienda protegida y una libre.

En el conjunto del mercado, en cambio, el valor de tasación de la vivienda libre se situó en 1842,3 euros/m2 a cierre del pasado ejercicio, con una diferencia de 675 euros respecto al de los inmuebles protegidos (1.166,8 euros). En provincias como Álava, Vizcaya, Guipúzcoa Barcelona, Baleares, Madrid y Málaga, el sobreprecio del mercado libre respecto al protegido incluso supera los 1.000 euros por m2.