Reino Unido sufre una crisis inmobiliaria, pero los expertos descartan un efecto contagio en España

El mercado de la vivienda en Reino Unido no está atravesando su mejor momento. Como en la mayoría de los países del mundo, la subida de los tipos de interés (que ya están en el 5,25%) ha generado un incremento en el coste de los préstamos hipotecarios que ha provocado la mayor caída en el precio de la vivienda en el país en los últimos 14 años.

Sin embargo, la lucha contra la inflación y el encarecimiento del precio del dinero no solo se está produciendo en las islas británicas, sino que nuestro país también debe batallar contra las subidas realizadas por el Banco Central Europeo hasta dejar los tipos en el 4,5%. Además de las medidas de restricción monetaria, el mercado inmobiliario español también comparte con el de Gran Bretaña la alta inflación, que ya ha limitado considerablemente la capacidad de ahorro de las familias.

A nivel europeo, la inflación no deja de castigar el bolsillo de unos hogares que cada vez disminuyen más su capacidad de ahorro, lo que afecta al consumo y a su posibilidad de adquirir una vivienda. En Reino Unido, esto ya ha generado datos preocupantes en el sector inmobiliario, con una bajada en la demanda de vivienda que, a su vez, está empeorando el problema de stock en los alquileres.

De hecho, el precio para alquilar una habitación se ha disparado por encima de las 1.000 libras al mes, lo que supone cerca de 1.170 euros. Este dato se debe, en parte, a la escasez de viviendas en alquiler en el mercado, algo que ha generado un aumento del 15% con respecto a datos de hace un año en los precios de alquiler de una habitación en la capital.

Lo elevados intereses hipotecarios, que han alcanzado máximos de hace 15 años, han disminuido la rentabilidad que genera un alquiler para los propietarios, por lo que estos prefieren vender.

Los expertos no esperan un efecto contagio

El resultado que estos factores comunes entre España y Gran Bretaña están teniendo en las islas podría ser una predicción de lo que ocurriría en nuestro país en un futuro. Los españoles perdimos en 2022 poder adquisitivo en 5,6 puntos, según datos del Ministerio de Trabajo, a pesar de que se haya producido el mayor aumento de sueldo. Por tanto, la inflación está afectando notablemente al bolsillo de los españoles y, en consecuencia, podría limitar una demanda que alcanzó máximos tras la pandemia.

La pérdida de poder adquisitivo de las familias podría abocar al mercado a una ralentización en las transacciones, señala Ricardo Sousa, CEO de Century 21, especialmente en las que involucren a viviendas usadas, así como a una reducción en el valor de los inmuebles.

A pesar de ello, los expertos consultados no esperan un contagio en el sector español. En este sentido, Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios ha indicado que, aunque podrían tensionarse a la baja los precios en el mercado de viviendas de segunda mano, ya que este depende de la situación de los propietarios, las especificaciones del sector en España limitan la posibilidad de contagio y que se repitan las mismas situaciones que en Reino Unido.

Así, es importante señalar que las islas británicas llevan varios años mostrando cierta desaceleración, probablemente asociada al desafío del Brexit, como ha destacado Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. No en vano, este cambio ha afectado a la confianza tanto de inversores como de compradores extranjeros, además de implicar cambios en las políticas fiscales.

Las contínuas subidas de tipos y la alta inflación han provocado un empeoramiento de la situación, y una reducción de los ahorros acumulados por las familias inglesas, lo que ha agravado la desaceleración en su economía. En España, Duque prevé que la subida de tipos (están en el 4,5%) efectuada por el Banco Central Europeo debilite la demanda, a pesar de que el mercado en nuestro país ha mostrado un crecimiento sostenido a lo largo de los últimos años. No obstante, este descenso en la demanda no se espera que afecte demasiado al número total de operaciones, que se prevén por encima de las de 2022.

Además, Sousa ha recordado que en España existe una marcada cultura de propiedad, por lo que gran parte de las familias son propietarias de sus viviendas, lo que proporciona estabilidad al mercado. Por el contrario, en otros países de nuestro entorno hay un mayor porcentaje de ciudadanos en alquiler. Cabe destacar que la marcada cultura de propiedad española ha facilitado también que muchos hogares ya hayan terminado de pagar sus viviendas, lo que reduce el riesgo de desahucios e impagos en el caso de que la situación económica empeore.

Por su parte, Marc Pritchard, director de Ventas y Marketing de Taylor Wimpey España, ha señalado que, a pesar de que los precios continúan subiendo hasta alcanzar un 7,2% de incremento interanual en agosto, según datos de idealista, las subidas siguen siendo más moderadas que las sufridas en Gran Bretaña.

No obstante, es reseñable el aumento de compraventas por parte de ciudadanos con rentas medias más altas y niveles superiores de estudios, en los que ha recaído la recuperación de la demanda en el sector. En este sentido, Sousa ha destacado la falta de oferta en el mercado de viviendas asequibles, ya que la subida de las tasas de interés reduce la cantidad de transacciones de este tipo al afectar más a lo que una familia promedio podría gastar en una vivienda.

La falta de stock: un problema que no mejora

Es precisamente la desaceleración en la economía de Reino Unido la que, según Duque, está provocando un bajada en los precios de la vivienda, principalmente causada por la reducción en los ahorros de las familias, pero también es importante destacar el desafío del brexit y los cambios fiscales que han afectado a propietarios e inversores. En Reino Unido, la unión de estos factores ha generado una disminución en la cantidad de viviendas a la venta, problema que también comparte con España.

En nuestro país, el stock parece limitado tanto en obra nueva como en pisos de segunda mano, señala Corral. En concreto en la obra nueva, que cuenta con un mercado muy específico marcado por los largos plazos de construcción, la escasez de viviendas es especialmente reseñable, y ha trasladado a los compradores al mercado de segunda mano. No obstante, la reducción de la demanda y las transacciones están permitiendo un mantenimiento de los precios, situación que no se prevé que varíe por el momento.

La falta de stock en las viviendas de obra nueva ha sido especialmente notable tras la pandemia, a pesar de ser un problema del que el país adolecía previamente. Además, el retraso que se produjo durante la misma en las construcciones y aprobación de permisos no hizo sino empeorar la situación.

Así, Pritchard ha destacado el aumento pospandemia en la demanda de pisos nuevos a las afueras de las grandes ciudades, en parte provocado por una búsqueda de precios más asequibles, así como de espacios sostenibles, más amplios y con más zonas comunes, aptos para teletrabajar cómodamente. Esta decisión por parte de los compradores parece haber hecho más evidente la falta de viviendas que cumplan estas características.

De esta forma, cabe señalar la falta de oferta en áreas metropolitanas importantes, que Sousa señala como la limitación principal para una bajada de precios en estas zonas, sobre todo en franjas más asequibles para las familias medias. Por ello, el desajuste entre oferta y demanda es más pronunciado en este mercado, algo que ya está reduciendo el número de transacciones.

Los ingleses, principales compradores extranjeros de vivienda

A pesar de que los datos no hacen prever una caída del sector similar a la británica, gran parte del mercado inmobiliario depende también de las compras de vivienda por parte de extranjeros que desean vivir en España, sobre todo en las zonas costeras. En eso, los británicos son los reyes de la lista, seguidos por franceses y alemanes. 

Sin embargo, la delicada situación que viven las familias inglesas podría provocar un descenso en estas adquisiciones, aunque todo parece indicar que no será alarmante.

De momento, los datos de los Registradores de la Propiedad miran en esa dirección. En el segundo trimestre del año, los británicos se mantuvieron como los principales compradores de casas en España, con casi 2.000 transacciones entre abril y junio, pero su peso relativo ha disminuido por primera vez del 9% del total, hasta situarse en el 8,8%.

Históricamente, han sido la nacionalidad más destacada y llegaron a rondar el 25% en 2015. Pero, desde finales de 2020, cuando comenzó la reactivación del mercado residencial tras la salida de lo peor de la pandemia, apenas han superado el 10% de peso relativo entre los compradores foráneos.Tras los británicos (8,8%), los compradores más activos en primavera fueron alemanes (7,25%), franceses (6,56%), marroquíes (5,37%), italianos (5,22%), rumanos (5,15%) y belgas (5,09%).

Con estas cifras sobre la mesa, el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria  asemeja el descenso en la compra de viviendas por parte de británicos al que podría ocurrir con los compradores nacionales, por lo que tendría una influencia limitada.

No en vano, el directivo de Taylor Wimpey destaca el atractivo de nuestro país para este tipo de compradores, que buscan buen clima y gastronomía, calidad de vida y cercanía y buenas comunicaciones con su país de origen. Unos factores que permiten atraer compradores de cualquier nacionalidad.

Así, una bajada en la compra de viviendas por parte de los ingleses podría ver limitada su afectación en el sector gracias al aumento del interés de otros países. Luis Corral ha destacado las subidas de franceses, alemanes y holandeses, pero también la de ciudadanos de países cercanos a Ucrania, que están apostando cada vez más por nuestro país. De la misma forma, Sousa ha destacado a los inversores norteamericanos, que parecen cada vez más atraídos por España.

Para el CEO de Century 21, estos datos muestran un mercado inmobiliario diverso, lo que lo hace mucho más fuerte frente a los cambios económicos que pueda sufrir un solo país. La diversificación del sector inmobiliario y la cada vez mayor popularidad de España, que también está aumentando para los inversores, parecen estar siendo capaces de compensar cualquier posible caída de datos por parte de Reino Unido.

Por tanto, el mercado español ha mostrado su creciente atractivo y diversificación, lo que lo hace más resiliente de cara a posibles adversidades en países históricamente importantes para el sector como Reino Unido.