Los municipios donde la vivienda está más tensionada, según Euroval

La tasadora Euroval ha elaborado un ranking de los 25 municipios con los mercados residenciales más tensionados de España, es decir, aquellos en los que la ratio precio de la vivienda frente a la renta familiar está más desequilibrada. De acuerdo con el listado, lo encabezan las ciudades de L’Hospitalet de Llobregat y Terrassa, ambas en el área metropolitana de Barcelona, seguido por Madrid, la propia capital catalana, Barcelona, y Palma.

El municipio español con el mercado residencial más tensionado es L’Hospitalet de Llobregat, según la tasadora Euroval. Entre 2015 y 2021, los precios de la vivienda en esta ciudad de más de 260.000 habitantes han crecido 3,54 veces más que la renta familiar disponible en estos siete años de análisis. En Terrassa, mientras tanto, el incremento ha sido de 2,71 veces, mientras que Madrid completa el podio con 2,63 veces más de subida de los precios de las casas que la renta familiar disponible en Madrid.

Para el análisis, Euroval aclara que para la renta familiar tan solo se considera el periodo 2015-2019, puesto que los datos definitivos de Renta se publican con dos años de retraso y el último disponible hasta el hasta el momento corresponde al ejercicio 2019. Por otro lado, tomó como referencia la evolución del precio de la vivienda en estos municipios en el periodo 2015-2021.

Primero, destacó aquellos mercados que registraron un mayor número de compraventas de viviendas en este mismo periodo. “Para que un mercado pueda ser considerado como tensionado tiene que registrar un volumen mínimo de transacciones residenciales”, concretan desde Euroval.

Finalmente, se calculó la ratio para ver en cuáles de estos municipios la diferencia entre el incremento porcentual del precio medio de la vivienda y el incremento de la renta familiar era mayor.

“En términos generales, la ratio entre variación de precios residenciales y renta familiar en un municipio, en caso de ser mayor a la unidad, indica que la capacidad de compra de las familias disminuye. Solo en el supuesto de que esta ratio sea menor de 1, la capacidad de compra de las familias aumentaría”, destacan desde la tasadora.

La particularidad de Madrid y Barcelona

En los dos mercados residenciales principales de nuestro país, Madrid y Barcelona, la media de variación anual de precios entre 2015 y 2019 fue muy elevada. Sin embargo, esta tendencia al alza se ralentiza entre 2020 y 2021. En ambas ciudades, la ratio entre la variación de los precios de vivienda y la de las rentas familiares es de 2,6 veces.

La capacidad financiera de las familias madrileñas y barcelonesas no ha podido responder adecuadamente al incremento de los precios residenciales, destaca el estudio de Euroval.

Destaca, además, que si la evolución de los precios en ambas ciudades ha sido de caídas durante 2020 y 2021 puede sugerir que “la idea de que la demanda, o un porcentaje muy alto de la misma, se dirige hacia otros municipios de la Comunidad de Madrid y de la provincia de Barcelona”.

Euroval

Dos años de grandes cambios

El estudio de Euroval, también ha hecho un comparativa de la evolución de los precios prepandemia (2015-2019) y pospandemia (2020-2021), dadas las características especiales de los dos últimos años, marcados por el impacto del covid-19.

Y concluye que en la mayoría de municipios con precios tensionados ha seguido teniendo una evolución marcadamente al alza en el bienio 2020-2021, con las marcadas excepciones de Madrid, donde la evolución ha sido prácticamente plana o Barcelona, donde el descenso ha sido de algo menor del 1%.