¿Cuánto cuesta construir una casa con piscina? Todo lo que debes saber

Como dijo Einstein, todo es relativo. Asimismo, el precio de construir una vivienda también lo es. El coste final de construcción de una casa depende de infinidad de variables, desde el terreno hasta los acabados. Todo influye. En este artículo arrojamos algo de luz sobre la cuestión gracias a Talia Dombriz, directora de proyectos en DMDV Arquitectos. 

En este artículo explicamos los pasos para construir una casa de 400 m2 con piscina y los factores que determinan el precio del proyecto.

Lo que debes saber antes de construir una casa con piscina

El primer paso es seleccionar el terreno. Si no se tiene, habrá que comprar una parcela. Si, por el contrario, ya se posee, se necesita hacer una verificación sobre sus características constructivas (si es urbano, urbanizable o rústico, entre otras cuestiones).

“Debemos asegurarnos de que estamos analizando una parcela urbana para construir nuestra vivienda, ya que si se tratara de urbanizable o rústica sería más compleja la operación e incluso imposible”, explica Talia.

Toda parcela se regula por parámetros urbanísticos. Estos son los cuatro más relevantes:

• Edificabilidad (máximos m2 computables a edificar)
• Ocupación (huella máxima de la edificación)
• Alturas (plantas del edificio y cotas máxima)
• Retranqueos y separación a linderos (distancias de separación de la vivienda respecto a los límites de parcela)

“Por lo general, el precio de la parcela suele ser proporcional a los m2 posibles a edificar en la misma. Es más, los terrenos se valoran en base al potencial de edificabilidad que tienen asignada en la normativa urbanística”, comenta la arquitecta.

Antes de comprar un terreno, se deben analizar los condicionantes técnicos que pueda poseer. Estos son algunos ejemplos:

• Desnivel
• Arbolado existente
• Accesos
• Cotas de saneamiento
• Sombras arrojadas por otros edificios colindantes
• Edificaciones existentes
• Orientaciones
• Naturaleza del terreno

“Es importante subrayar la diferencia de precio de la parcela cuando el que vende es un particular (se aplica el ITP del 6% sobre el precio de venta) o una empresa (aplica el IVA del 21%)”, comenta Talia.

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¿Cuánto cuesta hacer una casa con piscina?

Para poder tener una aproximación al coste final de la construcción, lo primero que debemos hacer es esbozar el precio.

A esto se le denomina presupuesto de ejecución material (PEM). En vivienda unifamiliar de autopromoción, el PEM es igual que el presupuesto de ejecución de contrata (PEC), ya que se integran en el coste de los Gastos Generales y del Beneficio Industrial del constructor.

Muchos de los siguientes costes son proporcionales a este valor. Para ello, debemos acotar el programa de la vivienda a nuestras necesidades. En nuestro caso son 400 m2 de vivienda, distribuidos en 360 m2 de inmueble y 40 m2 de porches exteriores.

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Una vez tenemos la parcela y el presupuesto de ejecución de material aproximado y objetivo, podremos encargar a los arquitectos el proyecto de ejecución a presupuesta. Este variará en base a las calidades, condicionantes técnicos, sistema constructivo, etc.

Para tener un dato de partida, debemos estimar un coste mínimo de 2.100 euros/m2 (2.225 euros/m2 si cuenta con el certificado Passivhaus), por lo que para construir 400 m2 estaríamos hablando de un coste de construcción base de 840.000 euros y 890.000 euros para vivienda pasiva.

Es relevante señalar que optar por la construcción con certificación Passivhaus implica una mejora sustancial en la envolvente, las carpinterías (y sus vidrios), las protecciones solares, sistemas e instalaciones propias de este tipo de edificios que ofrecen una realidad de calidad muy superior a la construcción tradicional.

Como apunte, cabe destacar que construir una casa pasiva solo incrementa un 5% el presupuesto, aproximadamente. Sin embargo, supone un ahorro anual de hasta el 100% en caso de edificios de consumo nulo en la factura energética e incluso supone una compensación económica por vertido eléctrico con baterías virtuales, en las que el cliente obtiene un pago mensual por los excedentes de producción que le suponen los paneles fotovoltaicos frente al consumo final de la vivienda.

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“Hay que considerar que, una vez desarrollamos proyectos de media o gran escala (villas), suele haber una cierta ‘alegría’ u ‘holgura económica’ y entre las necesidades del cliente aparecen requerimientos como espacios a doble altura, fachadas ventiladas de piedra u otros, puertas de altura de suelo a techo, puertas de marco oculto, ventanales exteriores de suelo a techo de gran apertura, lucernarios, vestidores equipados, mobiliarios singular, equipamiento de cocina de altas prestaciones, baños con sanitarios singulares, saunas, jacuzzis, salas de ‘home cinema’, salas de gimnasio, garajes especiales con plataformas giratorias, etc., y que, en algún caso requieren un estudio del diseño del mobiliario interior ‘ad hoc’ y que supondrían un aumento del coste de ejecución importante”, comenta Talia.

Ejemplo del presupuesto de construir una casa con piscina

Para tener una aproximación de los capítulos en los que se desglosa el coste de una vivienda unifamiliar de 400m2 de construcción, Talia nos pone de ejemplo un proyecto realizado por su estudio:

• Actuaciones previas: 624,10 euros
• Acondicionamiento del Terreno: 22.320,81 euros
• Instalación de saneamiento: 19.578,28 euros
• Cimentaciones: 59.835,71 euros
• Estructuras: 45.968,02 euros
• Cerramientos y divisiones: 34.027,42 euros
• Revestimientos y falsos techos: 47.393,99 euros
• Cubiertas: 25.558,89 euros
• Fachadas: 76.252,40 euros
• Aislamiento térmico e impermeabilizaciones: 38.188,64 euros
• Pavimentos: 39.708,39 euros
• Alicatados, chapados y prefabricados: 7.402,96 euros
• Carpintería interior: 23.730,25 euros
• Carpintería exterior: 85.559,71 euros
• Vidriería y translúcidos: 756,51 euros
• Cerrajería: 90.237,13 euros
• Electricidad, fotovoltaica y domótica: 41.779,13 euros
• Iluminación: 9.267,88 euros
• Telecomunicaciones e informática: 8.270,10 euros
• Fontanería: 14.859,40 euros
• Aparatos sanitarios: 16.023,95 euros
• Climatización y agua caliente sanitaria: 26.376,08 euros
• Instalación de ventilación: 21.276,79 euros
• Gestión de residuos: 3.292,99 euros
• Protección: 6.921,10 euros
• Pinturas y tratamientos específicos: 8.071,81 euros
• Seguridad y Salud: 9.778,98 euros
• Control de calidad y ensayos: 6.318,56 euros
• Equipamiento: 23.178,38 euros
• Jardinería y tratamiento del paisaje: 1.660,55 euros
• Piscina: 25.781,59 euros

Para este proyecto, el presupuesto total es de 840.000 euros, lo que supone un coste de 2.100 euros/m2. A este coste hay que añadirle el IVA. En el caso de autopromoción de primera vivienda es del 10%.

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“Todos estos costes son una aproximación de un proyecto en concreto. Dependiendo de la parcela, deberíamos incrementar el gasto en función, por ejemplo, del vallado a realizar, teniendo en cuenta que no es lo mismo vallar un terreno en todo su perímetro que solo una parte o del desnivel de la parcela, que a mayor desnivel implica un sobrecoste mayor en la cimentación a realizar. También podrían entrar otros gastos como una instalación de domótica (a partir de los 25.000 euros dependiendo del sistema elegido), de iluminación especializada (a partir de los 18.000 euros dependiendo de la elección), un diseño de paisaje y jardinería (dependiendo de la dimensión de la parcela), etc. Y a partir de la cifra última, lo recomendable es contar con un extra del 5% del presupuesto para los cambios últimos de calidades o singularidades en obra”, explica la directiva.

Precio de contratar un arquitecto

Es esencial para que el proyecto salga adelante. El precio depende de su prestigio y del proyecto en sí. Es conveniente que el profesional conozca la normativa urbanística de la parcela, así podrá ajustarse a lo que marca la ley. “Él será quien desarrolle todas las fases requeridas: proyecto básico, proyecto de ejecución y dirección de obra. Incluso asesorará en la documentación a aportar para la gestión de la licencia y demás trámites urbanísticos”, comenta la directiva.

El coste de contratación suele moverse del 5 al 10% del presupuesto de ejecución material. A este coste hay que añadirle el IVA que, al ser tratado como consultoría, es del 21%.

El coste que suponen otros técnicos necesarios

Además, habrá que contratar un aparejador que lleve el control de la ejecución de la obra, así como un coordinador de seguridad y salud que garantice que se cumplen las medidas pertinentes para evitar accidentes.

Otros costes a tener en cuenta son el levantamiento topográfico y el estudio geotécnico del terreno. Estos costes suelen rondar un 2,5% del presupuesto de ejecución material. Del mismo modo que ocurre con la contratación del arquitecto, hay que añadir un 21% de IVA.

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El estudio de Gestión de Residuos

“Con el proyecto, se redacta el Estudio de Gestión de Residuos de la Construcción y Demolición (EGRCD) en el que se especifican las medidas a implementar para la correcta gestión de los residuos de la obra. Para ello, el propietario debe pagar el aval por la Gestión de Residuos y las medidas del EGRCD y la ocupación de espacio público al ayuntamiento, que se le devolverá en el caso de no ocurrir ningún problema al final de la obra. Si, por el contrario, sucede algún tipo de percance, lo deberá abonar la constructora. Este coste suele rondar del 0,50% al 1% del PEM del Proyecto”, expone Dombriz.

La licencia urbanística

En el momento que se solicite (o bien se conceda, depende del ayuntamiento) la licencia para construcción de la vivienda, se pagan las tasas y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. Este coste suele rondar el 5% del PEM, pero depende del municipio.

Otras tasas y gastos a tener en cuenta

Al finalizar la obra, se debe abonar la licencia de primera ocupación al ayuntamiento, que estará entre el 0,5% y el 1% del presupuesto de ejecución material final de la obra. El ayuntamiento regularizará el desfase entre el presupuesto de ejecución de proyecto y el de la obra terminada.

Además, hay que prever el coste de escriturar la casa ante notario y registrarla en el Registro de la Propiedad. Los honorarios del notario y del registrador son del alrededor del 0,5% del valor vivienda y el coste del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la declaración de obra nueva, que es el 1,5% sobre el valor del coste final. 

Por último, debemos añadir el alta de los suministros de agua, luz, telecomunicaciones y gas (si lo hubiera) y solicitar la cédula de habitabilidad. Todo esto suele rondar los 1.500 euros.

¿Cuánto cuesta construir una casa de 400 metros cuadrados?

Para el caso planteado por la arquitecta, el desglose de la construcción de una vivienda unifamiliar de alta calidad y eficiencia de 400 m2 sería el siguiente:

• Compra de parcela + ITP del 6% o IVA al 21% (depende de quien venda)
• Construcción de la casa: 840.000 euros + 5% = 882.000 euros
• IVA construcción de la casa: (10% de 544.199 euros) = 88.200 euros
• Arquitecto: (5% de 840.000 euros) = 42.000 euros
• IVA Arquitecto: (21% de 42.000 euros) = 8.820 euros
• Otros técnicos (2,5% de 840.000 euros) =21.000 euros
• IVA otros técnicos (21% de 21.000 euros) = 4.410 euros
• Licencia urbanística e ICIO (5% de 840.000 euros) = 42.000 euros
• Licencia primera ocupación (1% de 840.000 euros) = 8.400 euros
• Notaría, Registro y ADJ (2% de 840.000 euros) = 16.800 euros
• Suministros y Cédula Habitabilidad = 1.500 euros

Es decir, para construir 400 m2 de vivienda unifamiliar, en este caso de alta eficiencia energética, necesitamos disponer de 1.115.130 euros, lo que arroja un precio de 2.787,83 euros/m2.