Aunque alquilar una vivienda vacía tiene numerosas ventajas, el miedo a un impago por parte del inquilino o a que la vivienda sufra daños desincentiva a muchos propietarios. En esta tercera entrega de nuestra guía sobre el alquiler te explicamos las 6 diferentes alternativas con las que cuentan los propietarios para alquilar una casa de forma segura, entre las que destacan la cuidada selección del inquilino o la contratación de seguros que cubran impago y daños.
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El propietario tiene una serie de alternativas para ‘blindarse’ a la hora de sacar su piso al mercado y evitar sobresaltos. Son las siguientes:
1. Hacer una cuidadosa selección del inquilino
El mejor remedio para evitar los quebraderos de cabeza que supone dar con un inquilino moroso es la prevención. Cuidar la selección del inquilino puede ser uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta en el proceso de alquilar con seguridad una vivienda
Para conocer la solvencia de un arrendatario podemos solicitar su nómina y contrato de trabajo, con el fin de comprobar su capacidad de pago y estabilidad laboral. Además, existen diferentes registros de morosos que poder consultar en los que averiguar si el potencial inquilino ha tenido ya incidencias de pago con anterioridad y, en tal caso, estar prevenido para poder pedir otro tipo de garantías o incluso llegar a rechazar al inquilino. Este punto puede ser mucho más fácil si se gestiona el alquiler a través de un profesional, ya que si bien el potencial inquilino puede ser reacio a entregar sus datos personales y económicos a un particular, se mostrará más dispuesto a que el estudio de riesgo lo realice un profesional inmobiliario
2. Pedir garantías adicionales
Además del pago de la fianza –que cubre posibles desperfectos en la vivienda provocados por el inquilino a término del contrato-, la ley permite que se establezca cualquier tipo de garantía del cumplimiento de las obligaciones de pago de manera adicional en el momento de firmar el contrato
A través de esta garantía adicional (por ejemplo, a través del pago de una o dos mensualidades extra) se trata de cubrir las obligaciones de pago no satisfechas por parte del inquilino o los desperfectos que éste pueda provocar en la casa. Su importe es libre por acuerdo entre propietario e inquilino
3. Exigencia de aval
El aval es un respaldo que da un tercero sobre los pagos que asume el inquilino. En caso de que éste deje de pagar, será el avalista el responsable de saldar la deuda como si fuera suya. En el caso del alquiler de vivienda, el propietario puede exigir dos tipos de avales:
A) aval personal: otra persona, generalmente un familiar, puede avalar los pagos del inquilino. En caso de que éste dejase de pagar, sería el avalista el que respondiera de la deuda
B) aval bancario: en este caso es una entidad financiera la que responde de los pagos si el inquilino deja deudas pendientes. Por la solvencia que se les supone, este tipo de entidades resulta más fiable de cara a dar seguridad al propietario. El problema es que el inquilino puede tener dificultades para conseguirlo, ya que el banco para dar este aval puede, en función del perfil del potencial inquilino:
I. Avalar los pagos durante sólo una determinada duración de tiempo (por ejemplo seis meses o un año, plazo después del cual tendrán que ser renovados) , con un coste asociado
Ii. Pedir que el inquilino deje depositado el importe del aval en el banco (por valor de varios meses de alquiler) durante el tiempo que dure el aval. Ésta es la práctica más habitual. El problema es que muchos inquilinos no dispondrán de esta cantidad de dinero para dejarla en depósito
Tanto por el coste como por la dificultad a la hora de conseguir un aval, la exigencia por parte del propietario de este requisito puede actuar como freno para conseguir encontrar un inquilino
4. Someter el contrato al arbitraje
Se trata de una vía de resolución de conflictos alternativa a la vía judicial y regulada por la ley. Consiste en que tanto el inquilino como el arrendador firman un anexo al contrato en el que, en caso de conflicto, acuerdan someterse a la decisión que tome un árbitro imparcial con el fin de solucionarlo
De este modo, en caso de impago de la renta, un árbitro mediará en el conflicto, sin necesidad de recurrir a la vía judicial ni contratar abogado y procurador, para tratar de encontrar una solución
El punto negativo es que, en caso de que una vez conocida la decisión arbitral, y a pesar de que tanto como inquilino como propietario han firmado de antemano aceptar la decisión, si una de las dos partes no la acata, la otra parte tendrá que iniciar un procedimiento de ejecución del laudo ante la justicia ordinaria
5. Contratación de seguros de impago o desperfectos
Una alternativa interesante a considerar a los avales o garantías adicionales que se exigen al inquilino es la contratación de seguros que cubran los impagos o desperfectos ocasionados por el inquilino en la vivienda. De este modo se evita el esfuerzo de pago inicial por parte del inquilino que requiere la constitución del aval o la entrega de una elevada fianza y que puede llegar a ser inasumible cuando no se tienen suficientes ahorros
Diferentes compañías ofrecen pólizas de seguros con un abanico de coberturas que cubren diferentes supuestos: impago por parte del inquilino, daños ocasionados en la vivienda, gastos judiciales de abogado y procurador en caso de tener que llegar al desahucio, etc. el coste dependerá de la cobertura de la póliza, es decir, de la cantidad de dinero asegurada en caso de impago o daños, así como de la renta de la vivienda y de la compañía aseguradora elegida. El importe, no obstante, puede ser pagado por casero o inquilino y suele ser del orden del coste de un seguro de hogar, menos de 200 euros anuales –si bien variará en función de la cobertura-
6. Alquilar a través de organismos oficiales
Muchas comunidades autónomas y ayuntamientos cuentan con un servicio público a disposición de los ciudadanos para intermediar en el alquiler y aportar garantías, tanto al arrendador como al arrendatario . El propietario ofrece su piso, a un precio más económico que el de mercado, recibiendo la garantía del organismo público de que su piso va a estar cuidado, con lo que gana en tranquilidad. Por su parte, el inquilino se beneficia de un coste, a priori, más reducido y además cuenta con la intermediación de un organismo público en el caso de que surja un problema en la vivienda
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44 Comentarios:
Al buen inquilino, si no le bajas el precio, ni lo hueles
Con la cantidad de arrendadores que andan peleandose por el
Como soluccion a pagar el ibi, basuras, comunidad, impuestos varios,tomas de luz.agua.gas etc y los que se les ocurran más a los politicos, que ellos son la presa segura del que ammar
No es que esté de moda el alquiler, la gente sigue prefiriendo comprar, la cuestión es que se han dado cuenta de que pagar un piso a los precios actuales es de tontos
Y el que no se ha dado cuenta no puede acceder a una hipoteca
Así que la opción más viable y lógica es el alquiler,... si además todos estan locos por alquilarte su piso-caro por error
A mi mi casero le tengo muy contento pues me rebajó un 30%
Pero me sigue teniendo
Si no a ver quien le va a pagar su hipoteca ?
Duerme cagao de que me vaya y le embarguen el piso
Moraleja: (vive de alquiler si piensas heredar un piso antes de jubilarte)
Buenos dias,
Quedamos atónitos de ver que una de las recomendaciones de este portal, idealista.com, sea plantearle al propietario que alquile mediante un organismo oficinal.
Parece que como siempre pierden de vista quienes son los que mantienen el portal. Imagino que en un alto porcentaje el portal se mantiene con las cuotas publicitarias de sus clientes que son agencias intermediarias.... mal favor le hacen publicando estos consejos en primer lugar por fomentar la competencia totalmente desleal de los organismos publicos que ahora van de inmobiliarias, en segundo lugar por -mal aconsejar- a un propietario haciedole creer que su ayuntamiento conseguira un inquilino idilico, por diversos motivos de los que aqui nombro apenas un par:
- Un organismo público está obligado a ofrecer alquiler social, esto es alquiler para todo tipo de perfil, todo tipo de perfil repito (normalmente aquellos que no pueden alquilar mediante un colegiado o un profesional).
- La entidad publica le propondrá un seguro de arbitraje, craso error. El arbitraje a pesar de que le vendan sus excelencias, es otro procedimiento -voluntario- a añadirle a un posible desahucio, por lo que si el inquilino contra el que queremos protegernos es -un geta- desgraciadamente habitual, primero tendrá que agotar la via arbitral (dos a tres meses) para posteriormente con un papelito "laudo" que le dará la razon, entrar la demanda por via ordinaria (lo que debiera haber hecho sin el arbitraje) otros dos o tres meses yendo bien.
- Gracias a estos organismos publicos hemos ganado clientes que han visto como aquel servicio idilico del ayuntamiento de turno se convertia en una pesadilla.
En todo caso, como cliente de idealista.com me dan uds la sensacion de estar perdiendo el tiempo con su servicio y esto es, mi dinero y mi prestigio profesional.
Mala politica comercial para sus clientes intermediarios y mal consejo para un propietario.
Antonio garcia
Blanes.com punt immobiliari
Sólo quiero matizar el comentario sobre los precios de los organismos públicos. Aquí en Madrid, la spa pone el precio que el dueño quiere, o si acaso el precio recomendado va en proporcion de unos mínimos que ellos tienen, y que a fecha de hoy siguen desfasados (a menos que vuelvan a revisarlos, como el año pasado).
Y para más inri, si algún titular no tiene tiempo para hacerse cargo de la promoción de la vivienda, les está prohibidísimo contratar intermediarios para dicho fin. Hace unos años, era comprensible ya que la spa sí que se dedicaba a la promoción más o menos activa. Pero desde hace tres años hasta la fecha, ellos mismos dicen que no buscan ya actívamente al inquilino.
Y no hablemos ya de la lentitud administrativa para algunos trámites (el cual puede perjudicar al efectivo arriendo del inmueble).
Parece que como siempre pierden de vista quienes son los que mantienen el portal. Imagino que en un alto porcentaje el portal se mantiene con las cuotas publicitarias de sus clientes que son agencias intermediarias....
Vaya, cómo se le ve el plumero. O sea, que los que leemos las noticias ¿No tenemos derecho a conocer todas las alternativas? Sólo las que les favorecen a ustedes, los profesionales, ¿Verdad? Lo malo es que entonces sólo las leerían ustedes. Para eso ya me voy a una agencia a que me cuenten su versión interesada. ¡Vaya morro, señor García!
Y cuáles son la 6 claves para que un inquilino alquile con seguridad?
Con seguridad de que el casero responderá con premura de las reparaciones a él imputables?
Con seguridad de que no le hará pagar más consumos que los propios, que facilitará las gestiones para que el inquilino de de alta los suministros a su nombre, que entregará la casa en condiciones para que el inquilino no tenga que hacer obras de adecuación de las instalaciones para conseguir esas altas?
Con seguridad de que entregará el piso con aquellos arreglos y pintura que prometió hacer antes de firmar, ya hechos?
Con seguridad de que todos los electrodomésticos, cerraduras, puertas, ventanas, persianas, sanitarios, grifos, desagües y muebles (si los hubiera) estén en buen estado y funcionen perfectamente?
Con seguridad de que los azulejos no se caen de la pared durante la noche con gran estrépito, y si se caen los repone inmediatamente a su costa?
Con seguridad de que al entrar el inquilino encuentre la casa limpia y bien conservada?
Con seguridad de que ha ingresado la fianza en el IVIMA en vez de apropiársela?
Con seguridad de que no se quedará la fianza al terminar el alquiler inventándose desperfectos inexistentes, considerándola como una mensualidad más, y que le quiten lo bailado?
Ayvá!!!
Pero si son más de 6!!!!
Señores de idealista, artículos tan sesgados les hacen parecer lo que son, parciales, y perder credibilidad. Olvidan que si los futuros inquilinos dejan de mirar en idealista... qué les pasará a ustedes? Pues eso.
Y olvidé:
Con seguridad de que no te eche cuanto se le ponga en la punta del pie con un mes de aviso?
Con seguridad de que no te diga "Sí, arréglalo tu y quítalo del alquiler, no hace falta factura, basta que te fiermen un papel donde venga la cantidad... y luego te demande y te eche por impago?
Hay más: cada inquilino que lea esto puede ir añadiendo sus "con seguridad de que ..."
Por favor, inquilinos maltratados de idealista, más ideas, por favor.
Basta ya de la dicotomía casero bueno-inquilino malo. Ni una cosa ni otra, que de todo hay en la viña del señor
Muy bien comentarios 5 y 6
¿Para cuando el registro de propietarios acosadores?
¿Para cuando el regisro de propietarios incumplidores de sus obligaciones, estafadores, ladrones y facinerosos?
Un apunte para caseros inteligentes:
La peste Negra fue simplemente demasiado mortal para persistir.
La teoría evolutiva nos dice que un agente patógeno que mata a todas sus víctimas, finalmente se quedará sin víctimas, lo que lleva a su propia extinción.
Las bacterias de la peste necesaria para evolucionar es algo menos virulenta, y eso parece ser lo que sucede. Un error que no mata a su huésped es mucho más exitoso evolutivamente. (Basta con mirar el resfriado común, que parece que no puede deshacerse de él.)
Te puedo decir que de siete caseros que he tenido, sólo uno ha sido legal.
Los demás: sinvergüenzas, morosos, tramposos, roñosos, usureros...
Y ojalá fueran africanos, pero no, mucho peor: eran roñosos españoles (y payos, ¿Eh?).
Yo estoy de acuerdo con que se realice una lista de morosos y me parece importantísimo :
(Sacar otra lista de arrendadores que abusan claramente del inquilino.)
Arrendadores que Se niegan a reparar los desperfectos no causados por el desgaste o el mal uso sino porque esperan que sean los inquilinos quienes vayan reformándoles el pisito poco a poco y año tras año.
Incluso no devuelven la fianza porque les da la gana
También en pro de la máxima transparencia, sería bueno que se publicaran el precio de compra en las escrituras,y la cantidad de dinero por la que se esta alquilando dicha vivienda. Nos daría una orientación y una referencia sobre la plusvalía de la operación del arrendador que a su vez ayudaría a decidir sobre el deseo de alquilar dicha vivienda, y dificultaría la compra especulativa de un bien necesario para vivir en aras de enriquecerse a costa de los que menos tienen y no pueden permitirse su compra.
Un poco en la línea de evitar la usura que ha llevado a este país a la quiebra y a los 6 millones de parados con los que finalizará el presente año.
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