Trinitario Casanova: "No es que me encanten los pelotazos, lo que no me gusta es endeudarme"

Si alguien que no fuera del sector inmobiliario tuviera que definir a Trinitario Casanovas, fundador de Grupo Baraka, seguro que de su boca saldrían palabras como una persona familiar o agradable. Cuando preguntamos a alguien del negocio inmobiliario, estos adjetivos cambian: “Es una persona enigmática” o “un tiburón de los negocios”. En algunas ocasiones, Casanova se ha visto envuelto en juicios y procedimientos legales que le han señalado como culpable por, simplemente, hacer negocios de una manera distinta a los demás. Trinitario Casanova se sienta con idealista/news para hablar de su empresa, del sector inmobiliario o de la familia: “prefiero pasar tiempo con mis hijos que estar en una mesa redonda debatiendo sobre el sector”.

Conocemos como opera el brazo inmobiliario del grupo, pero ¿cómo define a Baraka?

Grupo Baraka es una empresa familiar, además de colaboradores externos que operan día a día mano a mano con nosotros. Tiene varias ramificaciones, casi todas relacionadas con el negocio inmobiliario, unas de desarrollo de suelo, otra de construcción y otra de patrimonio inmobiliario en renta. También hacemos importaciones y exportaciones, así como inversiones financieras. La palabra Baraka fue una casualidad, ya que pusimos el nombre sin saber su significado. En árabe significa suerte. Y me alegra saber su significado porque en los negocios, la suerte debe acompañarte, si bien no es algo que venga solo: si te quedas sentado nunca harás nada.

¿Cómo ve el negocio inmobiliario en la actualidad?

Es una época dulce para el negocio inmobiliario, en que los precios han vuelto a coger un precio interesante, en casos igual un poco más altos de lo que deberían de ser, porque tiene que ir unido con la rentabilidad de los alquileres, pero también con el poder adquisitivo de la sociedad. En general, es un buen momento para todas las partidas: desde el negocio logístico al residencial. Sí que hemos apreciado un frenazo en ‘retail’, por canales como el comercio electrónico, pero los locales comerciales que están bien ubicados continúan siendo atractivos para inversor, como el que hemos visto recientemente entre Bankia y Prada en Serrano. El resto de locales, sufrirán porque las ventas no acompañan. Y si no hay ventas, las rentas no pueden ser iguales que cuando sí que habían ventas y el cliente consumía sólo en la calle.

¿Y el negocio de la vivienda?

Yo creo que necesitamos suelo, de forma urgente. Las trabas que toda ciudad pone al desarrollo de los suelos hay que eliminarlas, o al menos reducirlas. No puede ser que desde que tu compras un suelo hasta que lo tienes urbanizado para poder construir, suelen pasar entre 4 y 6 años. Y eso no puede ser en un momento en que la demanda va en aumento. Por eso luego han tensiones de precio. Los precios no suben porque sí, sino que se van calentando porque no hay oferta. Tenemos que desarrollar suelo y tenemos que tener el apoyo de la administración para que ese suelo se desarrolle de forma rápida.

Entonces… ¿cree que es cuestión de voluntad política?

Sí. El desarrollo de suelo siempre ha tenido que ver, en parte, con la voluntad política. Hay que cumplir la legislación a rajatabla, pero hay que acortar los tiempos. Y no reinventar cosas, normas nuevas, no estemos permanentemente fiscalizando, que hagan más largo el desarrollo.

De vuestra cartera, ¿cuál es el tipo de activo que mayor peso tiene?

Hay muchos tipos de activos y todos con un peso importante. Hay activos parecidos en volumen, otros en superficie, otros en ubicación, en precio o valor… Es como cuando le preguntas a una persona con diez hijos cuál es el mejor. Son todos buenos (ríe). Tenemos diversificación y no nos gusta concentrar todo el riesgo en una sola cesta.

Siguen desarrollando vivienda, ¿se negocian nuevos suelos?

Si. Nos gusta estar permanentemente estudiando operaciones de suelo, tanto en costa como en primera residencia, en ciudades como Madrid, Sevilla… Cualquier ciudad de España. En Murcia también estamos muy activos por motivos obvios (Baraka se fundó en Murcia y Trinitario Casanovas es de Murcia). Tenemos suelo para desarrollar más de mil viviendas en la zona. El mercado de Murcia se está despertando ahora, ha tardado más que otras comunidades autónomas, pero va cogiendo ritmo. En función de las ventas que se realicen, iremos construyendo más vivienda.

En la costa tenemos el proyecto de las dos torres de 26 plantas, donde una se destinará a alquiler con apartamentos turísticos y la otra en venta, dirigido a un público de nivel adquisitivo alto.

¿Qué otras zonas estudian?

En Madrid estamos inmersos en el proyecto de Chamartín. Nos encontramos en medio de una amalgama de operaciones, porque firmamos con más de mil reversionistas y entonces estamos en un proceso en el que primero se debe aprobar definitivamente por parte de la administración el desarrollo urbanístico y después entendernos con la compañía DUCH (Desarrollos Urbanísticos de Chamartín), la empresa adjudicataria, que se olvidó que tenía que compensar a estos propietarios. Ahora, tras la firma con estos mil propietarios, estamos a la espera de que nos digan cuántos metros edificables nos corresponden para desarrollar un proyecto importante.

¿Cuántos m2 les corresponden?

Un millón de m2 repartidos en zona terciaria y zona residencial. Es el 30% de todo el proyecto, ya que son tres millones de m2. De esos, la sociedad DUCH fue la adjudicataria por parte de Renfe (hoy Adif) de 1,9 millones de m2. El otro 1,1 millones de m2 está compuesto por muchos otros propietarios, personas particulares y empresas. Renfe se quedará como propietario de la nueva estación de Chamartín y el Ayuntamiento tendrá una participación del aprovechamiento medio que salga de ahí. De esos 1,9 millones de m2 que DUCH se adjudicó, está el millón de m2 nuestro, porque él fue adjudicatario al quedarse con una concesión de un suelo que fue expropiado hace 70 años. Pero, aparte de que la reversión, cuando se desafecta un terreno en este estado tiene el derecho, en esa concesión hubieron unos parámetros o condiciones que no se han cumplido. Pero eso ya se verá en los tribunales.

Volviendo al sector… ¿cuánto cree que queda de ciclo alcista en el negocio inmobiliario?

Yo creo que aún quedan tres o cuatro años. No tengo una bola mágica, pero es una sensación. Estamos en un momento en que la demanda sigue creciendo, hay una necesidad clara de vivienda... Si bien no creo que nos espere un parón fuerte, sino una estabilización. El mercado inmobiliario se ha ido asentando y tenemos un negocio normalizado, así que aunque ahora tengamos por delante unos años de bonanza, después se regularizará y se estabilizará. Ahora mismo tenemos muy reciente aquel caos que fue la crisis y seguimos en la cabeza con aquellos precios de 2005 y 2006, que eran estratosféricos, pero es que ya los hemos sobrepasado y todo va bien. Es una cuestión de inflación de la vida.

Tras las últimas elecciones, en las que el PSOE salió como ganador, ¿piensa que su política podría afectar a la estabilidad de la que habla en el sector inmobiliario?

Yo creo que las políticas del PSOE de momento están funcionando. De hecho, la Unión Europea ha visto con buenos ojos el gobierno que se va a formar, el resultado electoral… va a haber una continuidad, sin grandes cambios. Lógicamente, aunque toquen los impuestos y suban algunos puntos concretos, como que quien más gane, pague más, pues fastidiará un poco, pero en líneas generales, al no haber cambio político, hace que todo siga igual. Los cambios, generalmente, suelen ser vistos con precaución o con temor, pero en España nos quedamos igual. Yo creo que puede ser hasta positivo.

Hablando de la crisis ¿nos podría decir una lección aprendida de esos años?

La lección que hay que sacar de 2008, al menos la que yo me aplico, es que el endeudamiento siempre lo tienes que tener muy controlado. Las empresas deben crecer con ayuda financiera, de préstamos, pero no se puede basar un crecimiento en préstamo, más préstamo más préstamos. Así no creces, así solo vas hacia el desastre.

¿Y cómo logra Baraka la financiación?

Baraka intenta desarrollar su actividad y crecer con recursos propios. No tenemos financiación prácticamente, algo que nos lleva muchas veces a no apurar los precios: rotamos mucho los activos para no apurar el margen. Hay veces que al no tener financiación compramos y vendemos, y esto es carne de titular. Pero lo hacemos porque preferimos ganar menos y no endeudarnos. No es que me encanten los pelotazos, lo que no me gusta es depender de financiación externa. Si yo compré algo ayer por 10 y puedo venderlo mañana por 15, no me espero a venderlo en 25 el año que viene, porque eso me supondría tener que apalancar ese edificio, el siguiente solar que compre, la siguiente urbanización que construya…

Muchos expertos aseguran que una de las vías de crecimiento del inmobiliario son los activos alternativos. ¿Qué opina?

Estamos estudiándolos. La palabra alternativos no deja de parecerme curiosa, ya que para mí todo el sector inmobiliario está dentro del mismo saco: ya sea un hospital, un edificio de oficinas o una residencia de estudiantes.

Otra de las tendencias es apostar por el alquiler ¿apuesta Baraka por este negocio?

No. Estamos haciendo algo en Murcia, por la cercanía a la UCAM (Universidad Católica San Antonio de Murcia), ya que tiene mucha demanda de vivienda por parte de los estudiantes, y estamos preparando una edificación para el alquiler. Fuera de ahí, no entra en nuestros planes. Es un mercado complicado, en el que ahora hay muchos operadores que quieren entrar. Las ubicaciones disponibles no son buenas y el precio no te acompaña. Ahora, si sale una oportunidad llave en mano y en rentabilidad, no lo descartamos.

Hay entidades financieras que están incluso financiando proyectos de promociones en alquiler…

Que los bancos estén financiando este tipo de proyectos no me sorprende, ya que deben ser agiles y buscar la manera de incrementar su negocio. Pero, se encontrarán con un negocio al que tendrán un riesgo hasta el último momento y constante, ya que los inquilinos van cambiando.

¿Qué opina de las socimis?

Es un vehículo que está bien, ya que es una herramienta para gente que no quiere invertir por su cuenta y que no conoce el mercado. Es un producto interesante, con una legislación fiscal muy buena. Les beneficia el buen ciclo. Ahora bien, deben hacer un ejercicio de transparencia permanente, y en algunos casos no lo hacen. Por ejemplo, Corpfin Capital, que ha engañado a sus accionistas en referencia a los locales del Edificio España, ya que no les ha contado la verdad. Esos accionistas se están jugando su dinero, y con un dinero que no es tuyo no se juega.

¿Estudian crear una socimi?

No.

En los últimos dos años, el sector ha sido protagonista de muchas operaciones corporativas, fusiones… ¿Estudian alguna compra para crecer?

Sí. Siempre estudiamos todo y estamos con el interés de hacernos con una empresa pequeña de residencias de estudiantes, pero por ahora no hemos dado con lo que buscamos. Es difícil, ya que el mercado ya tiene un ritmo que deja poca oportunidad de negocio.

Trinitario Casanova es uno de los actores más peculiares del sector inmobiliario. ¿Por qué tiene un perfil público bajo?

Pues porque me gusta dedicar mucho tiempo a mi familia, a mis aficiones... y si tengo que estar en todos los debates, tertulias, mesas redondas… pues le resto tiempo a los míos. Iría con mucho gusto, pero creo que es suficiente con asistir de vez en cuando. Además, tenemos una fundación que requiere mucho esfuerzo.

¿Qué fines sociales tiene esta fundación?

Va dirigida a personas con necesidades. Ayudamos a los que necesitan comida, vivienda o protección. Hacemos muchas obras de caridad, en el sentido estricto de la palabra: gente que no tiene dinero para pagar una medicina, o un pueblo que tiene una asociación de niños autistas y no tienen dinero para comprar una furgoneta para recogerlos, pues les compramos el vehículo adaptado. Son casos muy directos y no tenemos presencia nacional.