“Desarrollar vivienda asequible es ser consciente de que habrá problemas de insolvencia de inquilinos”

La incertidumbre está afectando de forma desigual al mercado de la vivienda. Según explica Sergio Espadero, director de consultoría y valoraciones de Grupo Tecnitasa, los inversores institucionales están posponiendo sus decisiones estratégicas a la espera de una mayor certidumbre económica, mientras que los particulares y los ‘family offices’ siguen buscando oportunidades. En su opinión, la vivienda seguirá siendo un valor refugio y se mantiene como alternativa de inversión, siempre y cuando se elija bien el inmueble.

En esta entrevista, también insiste en que el problema de la vivienda se mantiene como la gran asignatura pendiente de España y confía en el desarrollo de pisos asequibles bajo un modelo de colaboración público-privada para solucionarlo. Este mercado, pese a estar sujeto a problemas como el riesgo de impago de los inquilinos, sufre menos inseguridad jurídica que el mercado libre y además cuenta con una elevada demanda. Espadero también repasa cómo está la obra nueva y qué activos inmobiliarios están despertando más interés y asegura que es un buen momento para la concentración empresarial en el sector.

¿En qué punto se encuentra el mercado inmobiliario? ¿Hay parón de inversiones y operaciones?

Es verdad que estamos en un momento de incertidumbre, pero yo distinguiría entre dos mercados inmobiliarios. El mercado inmobiliario protagonizado por el inversor institucional, que es verdad que ha entrado en un proceso de esperar y ver, porque las grandes decisiones estratégicas las toman en función de factores macro y estamos en un momento de subidas de tipos, de poco control de la inflación y muchos otros factores que ya sabemos todos que influyen en sus decisiones de inversión. Lógicamente, van a tomarse su tiempo para hacer sus previsiones, pero en cuanto tengan cierta seguridad en la evolución inmediata, creo que reactivarán sus estrategias de inversión sin ningún problema.

Y el otro mercado inmobiliario, el inversor privado, entendiendo como tal al comprador de vivienda y al family office, sigue activo, buscando oportunidades y adaptándose a la situación, pero no ha abandonado sus intenciones de inversión.

¿Cuándo podría volver la normalidad a la inversión institucional?

En el caso de los grandes inversores, como decía, los factores macro son fundamentales, y más con carácter estratégico.

El principal factor, en mi opinión, sería el coste de la financiación y las condiciones para ser financiado, ya que pueden comprometer la rentabilidad de los proyectos. Esto es algo fundamental, porque muchos planes de negocio de proyectos incipientes estaban diseñados con unas condiciones de financiación determinadas que ahora son diferentes. Y tienes que tener una mínima seguridad de que tu plan de negocio arroja una rentabilidad determinada que encaje dentro de tus criterios de inversión.

Para mí ese es el gran factor, porque la situación económica no está yendo tan mal aparentemente como se esperaba. Ya pasó con el covid, que se esperaba una caída muy brusca. Y no solo no fue tan brusca, sino que duró poco. Y ahora está pasando lo mismo: la caída prevista realmente es una ligera ralentización y se está retrasando el momento en el que se va a producir esa caída que parece que todos vemos venir. pero que no acaba de llegar. Aunque la economía es un factor importante porque marca el consumo, el comportamiento de los activos que se desarrollan o la demanda que puede haber tanto de compra como de alquiler, y por tanto está vinculada a la rentabilidad del activo, la financiación en estos momentos es el factor que está teniendo un impacto mucho más decisivo en el esperar y ver en los proyectos de inversión.

"La financiación está teniendo un impacto decisivo en los proyectos de inversión"

Hay quienes dicen que algunos proyectos que ahora están parados podrían cancelarse de forma definitiva. ¿Es un riesgo real?

No conozco proyectos que no se vayan a retomar, pero sí conozco casos de proyectos paralizados y tiene mucho que ver con lo que comentaba antes del plan de negocio. Se ha cerrado un plan de negocio, cambian las condiciones de financiación, cambia la rentabilidad del ‘equity’ y el inversor en estas condiciones decide no empezar. Pero paralizar ‘sine die’ no conozco ningún caso.

Esos grandes proyectos que se han puesto en marcha o que se querían poner en marcha tenían mucho sentido. La demanda es real y existe, y es muy extraño que se abandonen para siempre. Creo que simplemente es una cuestión coyuntural y de adaptación a las nuevas condiciones.

¿Qué tipo de inversiones están en ‘stand by’? ¿Destaca algún sector en concreto?

Los casos que yo conozco son inversiones relativamente importantes, sobre todo en vivienda y en oficinas. Son los sectores con mayor peso en la inversión y, lógicamente, es fácil que se produzcan en ellos.

"No conozco proyectos de inversión paralizados 'sine die'"

En el caso de los inversores privados, ¿sigue siendo la vivienda uno de los activos más demandados?

La vivienda, en mi opinión, sigue siendo un activo refugio y con un comportamiento excepcional incluso en momentos de incertidumbre. 2022 ha sido un año donde la inversión en vivienda ha ganado protagonismo y se ha acercado muchísimo al volumen de inversión en oficinas, que es el número uno. Pero el peso que va ganando la vivienda dentro del mercado de inversión es espectacular y tiene toda la lógica por las características del mercado residencial español, que tiene suficiente demanda en compra y, por supuesto, suficiente demanda en alquiler. En estas condiciones, cualquier proyecto relativamente bien planteado y hecho con criterio debería ser rentable. Por tanto, la vivienda no se abandona como objetivo de inversión y creo que la parálisis es coyuntural y no de largo plazo.

¿Es la vivienda una buena alternativa de inversión en 2023?

Yo creo que sí. Sigue siendo una opción de inversión muy lógica, muy rentable y que tiene todo el sentido tanto para los grandes fondos como para el particular, pero hay que adaptarse a las circunstancias de la situación actual de incertidumbre y al coste de la financiación. Solo hay que ver el comportamiento histórico de la vivienda y la elevada demanda real.

Si el activo está bien seleccionado, la inversión en vivienda siempre va a ser rentable. No estamos en la época 2007-2008, cuando llegó la crisis y la caída de precios. No hemos recuperado el nivel de precios en aquel momento y la situación financiera y de solvencia de la banca es mucho mejor ahora que entonces. En este momento no se dan las circunstancias para que haya una caída brutal que tardemos 20 años en recuperar. Por tanto, si hay un ajuste, va a ser un coyuntural. No debería ser un ajuste especialmente grave ni profundo.

"Si el activo está bien seleccionado, la inversión en vivienda siempre va a ser rentable"

¿Caerá entonces el precio de la vivienda?

En 2023 puede producirse un ajuste en términos en términos reales, posiblemente porque la inflación es muy alta y el ritmo de crecimiento de precio no pueda seguir a la inflación. Eso puede ser y tiene todo el sentido por el cambio de las condiciones de financiación y una serie de restricciones de acceso a la compra. Pero el comportamiento que venimos observando del precio de la vivienda en 2022 y principios de 2023 sigue siendo positivo. Es verdad que se empieza a notar una ralentización en el número de transacciones, pero los precios están resistiendo. Por tanto, creo que es más un ajuste entre el precio nominal y el precio real que una bajada de precio, porque el activo residencial no ha perdido atractivo y tiene demanda. Creo que como mucho veremos un aterrizaje suave de los precios en los próximos meses.

"Como mucho veremos un aterrizaje suave de los precios de la vivienda"

idealista/news

Hay estudios internacionales que dicen que las subidas de los tipos de interés todavía no se han trasladado a los inmuebles, pero que lo harán este año, mientras que hay empresas privadas del sector que creen que el ajuste podría durar dos años. ¿Qué escenario ves más probable?

Es muy importante distinguir entre distintos tipos de activos, porque creo que el comportamiento va a ser totalmente diferente. Es más sensible el activo terciario, como las oficinas, y ahí posiblemente los ajustes se noten más básicamente porque el inversor en ese tipo de activos suele ser institucional que, como hemos dicho, tiene unos criterios y un comportamiento estratégico muy diferente al del inversor privado. Es verdad que habrá operaciones donde ‘family office’ y otros inversores privados pueden aprovechar la oportunidad ante la falta de competencia, cosa que ya está pasando y ha pasado en todas las crisis. Aunque insisto, creo que esto no es una crisis, al menos todavía.

Además, al igual que en el caso del ‘retail’, ya no solo es la incertidumbre, sino que también es importante el propio comportamiento de este segmento. Antes de la pandemia, el ‘retail’ ya estaba sufriendo porque había cambios radicales en los hábitos del consumidor que estaban afectando al comportamiento del sector y la pandemia lo agudizó. A las oficinas les está pasando algo parecido: dependen mucho del modelo de trabajo que se adopte y eso todavía no se ha concretado. Hay muchos factores que están influyendo, no solamente la situación de incertidumbre actual, por lo que hay sectores como son más sensibles al aterrizaje y el momento en el que este tipo de activos alcance el suelo de precios se puede dilatar en el tiempo.

Sin embargo, el sector residencial, teniendo en cuenta el comportamiento de la demanda, su solvencia y el ahorro de las familias, por mucho que haya descendido, tiene una situación muy favorable para que el suelo se alcance a muy corto plazo. Todo esto evidentemente depende de la situación, pero igual que la incertidumbre es muy mala y está provocada por una serie de factores, cualquier atisbo de cambio positivo puede provocar un efecto rebote espectacular. Si no sucede nada más, aunque no es algo difícil con la racha que llevamos, creo que el segundo semestre va a ser incluso positivo para el sector residencial. El terciario seguramente necesite un poco más de tiempo hasta que el inversor institucional se rehaga y rearme sus planes de negocio.

"El segundo semestre va a ser incluso positivo para el sector residencial. El terciario seguramente necesite un poco más de tiempo"

¿Cómo están evolucionando las tasaciones que realizáis en Tecnitasa?

Es verdad que a finales de 2022 hubo un descenso muy significativo en el número de transacciones que se emitieron, pero el año ha empezado bien y la tendencia es creciente, aunque no podemos decir que sean buenos datos. Es cierto que ese bajón se dio ya no se está dando, pero ahora hay que recuperar el nivel que teníamos. Por lo menos no se está produciendo la hecatombe que parecía que se nos avecinaba hace unos meses. El efecto ha durado muy poco y ahora estamos camino de recuperar niveles de incertidumbre.

En el caso de la obra nueva, ¿hay posibilidad de que se retrase el inicio de nuevos proyectos?

Es cierto que hay factores como el incremento de los costes de construcción, el endurecimiento de los requisitos para acceder a los préstamos hipotecarios o la subida de tipos que presionan en sentido negativo el negocio de promotor en obra nueva. Esto es cierto y se está notando. Evidentemente, hay operaciones que posiblemente estén esperando una mejor coyuntura, pero hablamos de obra nueva. Se produce muy poca vivienda en España, y no con respecto a otras épocas, sino con respecto a la demanda efectiva que existe. Y esto ha provocado también que los precios de la obra nueva suban mucho, aprovechando ese exceso de demanda para una oferta tan escasa.

Evidentemente todos esos factores y la incertidumbre tienen influencia, pero no es suficiente como paralizar el sector residencial de vivienda de obra nueva. Eso no va a suceder.

Las previsiones apuntan a más subidas del precio de la obra nueva. ¿Hay posibilidad de que se retraiga parte de la demanda?

Creo que hay demanda más que suficiente para cubrir el producto que se ponga en el mercado, independientemente del precio. El porcentaje de comprador de vivienda que compra sin financiación bancaria es altísimo. Por tanto, no se están dando las circunstancias para que la demanda de obra nueva se tenga que endeudar de una manera especialmente relevante para acceder a vivienda.

La demanda potencial que es solvente para comprar esa vivienda de obra nueva es tan grande comparado con el número de unidades en el mercado que no debería suponer un gran problema.

"Hay demanda suficiente para cubrir todo el producto nuevo que se ponga en el mercado"

¿Estáis viendo algún tipo de cambio de tendencia en lo que se refiere a la inversión en activos inmobiliarios?

Estamos viendo tendencias, sobre todo el protagonismo que están ganando determinados tipos de activos como los centros de datos, que por supuesto van acompasando la evolución tecnológica a las necesidades de la economía y la sociedad y las infraestructuras energéticas.

En cuanto a los activos puramente inmobiliarios, destacaría el interés por las residencias de estudiantes, que me parece que además tiene todo el sentido, porque en España es un sector muy atomizado, dividido en gestores muy profesionalizados y otros menos, con residencias más obsoletas y otras más adaptadas a las necesidades actuales, que además tiene cierto carácter anticíclico y mucho recorrido. Todo eso está produciendo un interés de los grandes inversores.

¿Y qué hay de la logística? Es un sector que cogió mucho impulso durante la pandemia…

Ahora lo más destacado es la logística de última milla. Con la pandemia hubo una burbuja, pero ahora ya no vale todo. El interés está en activos bien seleccionados.

"Destacaría el interés por las residencias de estudiantes. En logística ya no vale todo"

¿Hay cambios también en el sector de la vivienda?

Resolver el problema de la vivienda siempre es la asignatura pendiente en España, pero tenemos un punto de partida que considero interesante. Hay un problema estructural de acceso a la vivienda en España. Estamos en un momento de incertidumbre donde hay que ser muy cauto con los planes de negocio, que requieren una capacidad de análisis muy superior a la que se requería en épocas más expansivas. Pero eso no le resta atractivo a la oportunidad.

La Administración Pública ha empezado a dar síntomas de querer participar y facilitar el desarrollo del segmento de vivienda asequible en España. Lo hemos visto en Barcelona y en Madrid. Esto no se daba y es un cambio de tendencia.

Las Administraciones Públicas habían dejado de producir vivienda protegida, y ahora por lo menos hay una cierta reacción. Creo que si realmente empieza a haber esa reacción por parte de la Administración Pública, que al final es la que tutela todo el proceso, puede darse una coyuntura más favorable para dirigirte a un segmento del sector residencial menos atendido tradicionalmente, pero que tiene un tamaño inmenso. Y lo que hay que hacer es ser capaces de satisfacer esa con una rentabilidad aceptable. en momentos de incertidumbre, creo que es bueno girar la vista y darse cuenta de que eso está ahí y que hay muchos factores que podemos aprovechar para intentar mejorar la rentabilidad de esos proyectos de vivienda asequible que tienen cierto carácter social. En ese sentido creo que va a apoyar bastante la inversión en este sector.

"Resolver el problema de la vivienda es siempre la asignatura pendiente en España"

Muchos advierten de que la inseguridad jurídica, además de la incertidumbre económica, podría pasar factura el mercado residencial. ¿Qué opinas al respecto?

Es cierto que la inseguridad jurídica, sobre todo en los últimos años, existe y es un hándicap. Dicho esto, el nivel de inseguridad jurídica en el caso de la vivienda asequible a priori es menor, porque las condiciones están pactadas desde el principio. Es decir, yo me presento a un concurso para un lote de suelos de cesión de uso donde ya sé las condiciones. De hecho, las condiciones son la base de mi propuesta.

Aunque puede cambiar el regulador, no es lo mismo que el regulador actúe sobre el sector puramente privado, el mercado ‘libre’ dirigido a otro público de mayor renta y mayor capacidad, a que limite también el de vivienda asequible, donde jamás esperaría encontrarme una limitación. En un producto donde la limitación es la base de la adjudicación, por lo que no debería llevarme grandes sorpresas. Con lo cual, yo creo que la dificultad está precisamente en hacer un planteamiento coherente con el objeto del activo, en este caso vivienda asequible, respetando las limitaciones, competir sobre ello y ser capaces de cubrir las contingencias, que evidentemente las hay.

Como por ejemplo…

Desarrollar un proyecto de vivienda asequible es ser consciente de que va a haber problemas de insolvencia de inquilinos y que no los puedes tratar a priori como tratarías a un inquilino en un alquiler habitual, porque hay que tener esa sensibilidad social.

Pero el que tiene experiencia en este tipo de proyectos ya ha pasado por ello. Es decir, yo me presento a un concurso para hacer una promoción de vivienda asequible y sé que este es un aspecto que me va a pasar. Y además tengo que tener previsto cómo lo voy a cubrir sin comprometer mi rentabilidad. Y además va a ser un argumento que va a favorecer mi candidatura al concurso para para optar a ese suelo. Entonces, lo de la inseguridad jurídica es relativo, porque la regulación está en el propio pliego de condiciones. No te sobreviene después, como está pasando en otros segmentos del sector residencial.

Esa inseguridad jurídica se daría en un mercado donde a priori no esperas encontrarte, pero el alquiler asequible está concebido como un proyecto dirigido a un sector de la población con menos capacidad económica, con lo cual llevarte sorpresas después creo que sería como hacerse trampas en solitario.

"La inseguridad jurídica existe y es un hándicap, pero en la vivienda asequible es relativa"

idealista/news

¿Crees que en el momento actual podría acelerarse la concentración empresarial en el sector inmobiliario?

En un momento como el actual, motivado además por la situación de incertidumbre, puede haber concentración. En el sector socimis esperamos que haya fusiones o compras. Estas operaciones tienen todo el sentido, porque algunas socimis con vocación de crecimiento tienen actualmente un tamaño excesivamente pequeño. Lógicamente, por una cuestión de eficiencia deberían ganar masa crítica. Y sin duda esto va a llegar y seguramente este mismo año.

En otros segmentos del sector como pueden ser las promotoras, posiblemente también haya movimientos similares. Y no solamente por una cuestión de masa crítica, sino por ser capaces de acceder a más activos en propiedad. El suelo, por ejemplo, es un activo escaso y caro, y sin embargo hay promotoras que sí tienen ese producto y la concentración es una forma de acceder a ese producto. También es una forma de acceder a la experiencia y el conocimiento de determinados mercados o submercados geográficos, a los que puedes acceder a de una manera muy rápida, sin necesidad de curva de aprendizaje.

En el sector de los ‘servicers’, lo lógico también es que este año haya ciertos movimientos que tiendan hacia la concentración en el sector.