Extinción de condominio: Guía 2025 con lo que necesitas saber

Son muchos los casos en que dos o más personas son propietarias de un mismo bien, algo muy frecuente en el mundo de la vivienda. Los escenarios más habituales son herencias o divorcios. En estos supuestos, la extinción de condominio permite disolver el régimen de copropiedad existente.

Aunque lo mejor es que se lleve a cabo de forma amistosa, es posible que se produzca un conflicto si uno o varios de los propietarios quiere vender, pero la otra parte se opone. Para evitar este bloqueo existe una herramienta legal: la división de cosa común. En este artículo te contamos todo lo que necesitas saber sobre la extinción de condominio.

¿Qué es una extinción de condominio?

La extinción de condominio consiste en disolver la propiedad común de un bien. Existen dos formas de hacerlo: mediante un acuerdo amistoso o a través de un procedimiento judicial concreto que desembocará en la venta forzosa del bien (subasta).

Hablamos de condominio cuando un bien indivisible tiene varios propietarios. En este escenario cada propietario lo es en una cuota determinada. Por ejemplo, al 50-50 en el caso de una pareja que pague la vivienda a medias, o en porcentajes idénticos del 25% en caso de herencia entre cuatro hermanos (sin que se haya favorecido a ninguno de ellos en el reparto).

¿Dónde se regula la extinción de condominio?

El encaje legal de la división de cosa común se encuentra en el artículo 400 del Código Civil, que indica que "ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad" y que "cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común." 

Requisitos para proceder a la extinción de condominio

Si te preguntas en qué casos puede producirse una extinción de condominio, es necesario que se cumplan dos requisitos:

• Que uno o varios propietarios no quieran continuar formando parte de la comunidad
• Que el bien sea indivisible y, por tanto, no pueda repartirse entre las partes (por ejemplo, un piso)

La acción judicial que se utiliza para materializar la extinción de condominio cuando no hay acuerdo es la de división de cosa común, si bien lo ideal es intentar llegar a un acuerdo amistoso fuera de los tribunales. Se recurre a esta herramienta legal cuando existe una situación de bloqueo que impide la venta debido a que uno o varios propietarios se niegan a realizar esta operación.

La forma más rápida de hacer una extinción de condominio

En general, en caso de acuerdo basta con concertar una cita en una Notaría y exhibir determinada documentación básica:

• DNI de todas las partes
• Tasación o valoración del bien
• Documentación sobre el bien (escrituras y cualquier documento relevante)
• Documentación sobre medios de pago

La extinción de condominio será siempre más sencilla y económica si se lleva a cabo de forma amistosa que si se termina llevando el caso a los tribunales: es importante tener en cuenta que, en caso de abrir la vía judicial, las partes perderán el control sobre la solución final.

Además, la subasta suele suponer una pérdida económica para las partes, ya que el bien puede ser adjudicado por precios inferiores a los que se manejan en el mercado de compraventa de vivienda. A ello hay que sumarle los costes inherentes al proceso judicial.

En cualquier caso, conviene valorar que la cesión de una cuota hacia otra persona resulta mucho más ventajosa fiscalmente que su venta: tenlo en cuenta si estás pensando en la mejor solución para la extinción de un condominio.

Pasos para realizar una extinción de condominio

La forma de proceder para llevar a cabo una extinción de condominio dependerá de lo acordado entre las partes:

1. Llegar a un acuerdo entre los copropietarios: Este acuerdo debe recoger no solo la propia voluntad de vender por parte de todos los copropietarios, sino también establecer algunos términos referentes a la compraventa.
2. Valorar el inmueble: Lo más sencillo es realizar una o varias tasaciones para conocer el valor aproximado del inmueble en el mercado.
3. Formalizar la compraventa: Una vez conseguida una oferta de compraventa que cumpla con los requisitos, llegará el momento de cerrar la operación a través de una escritura pública que deberá firmarse ante notario y elevarse al Registro de la Propiedad para mayor seguridad jurídica. 

En cuanto a la división de cosa común (vía forzosa), el proceso será el siguiente:

1. Demanda de división de cosa común presentada por parte del copropietario que desea dejar de serlo.
2. Procedimiento judicial, que podrá ser verbal u ordinario. En este punto, se tendrán en cuenta aspectos como el valor del bien, las cuotas de cada copropietario o los intereses de cada uno de ellos, de cara a tomar una decisión acerca de cómo dividir el condominio.
3. Una vez dictada sentencia, la división económica del bien se llevará a cabo a través de una subasta pública, en ausencia de acuerdo entre las partes. El reparto del precio se hará en función de la cuota de participación de cada comunero (artículo 404 del Código Civil).

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Caso práctico de extinción de condominio

A continuación analizamos dos casos prácticos de extinción de condominio centrándonos en los supuestos más frecuentes.

Extinción de condominio entre hermanos 

La extinción de condominio entre hermanos es habitual en caso de herencia. Cuando no todos estén de acuerdo a la hora de vender un inmueble del que son copropietarios, se producirá una situación de bloqueo que, en la práctica, supondrá una pérdida económica para todos, así como una degradación del bien con el paso del tiempo.

Para desbloquear la situación, habrá que recurrir a un procedimiento de división de cosa común, en el que es posible que, por ejemplo, un hermano compre las cuotas de propiedad del resto. También es posible acordar la subasta del inmueble y el reparto del precio entre todos, en función de su cuota de participación.

Extinción de condominio entre cónyuges

La extinción de condominio también es muy común en caso de que una pareja se haya puesto de acuerdo para adquirir un inmueble del que ambos son propietarios, ya sea por igual o en distintos porcentajes.

Si no existe acuerdo a la hora de vender, habrá que recurrir a un procedimiento de división de cosa común. En caso contrario, bastará con que ambas partes se pongan de acuerdo para vender la vivienda de cara a poner fin al condominio. 

Si existe acuerdo, es posible incluir sus términos en el propio convenio regulador del divorcio o la separación, especialmente si uno de los afectados desea adquirir la cuota del otro.

Los gastos e impuestos de la extinción de condominio

Hay que tener en cuenta que, fiscalmente, la extinción de condominio es mucho más económica que la compraventa, ya que no hay que abonar Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Esto es así porque la cantidad económica que recibe el que abandona la comunidad no es el precio de una venta, sino la compensación económica ante el hecho de que sale de la situación de comunidad.

En cualquier caso, siempre habrá que hacer frente a los gastos de notaría, registro y gestoría para inscribir de forma correcta la operación y proteger los derechos de los propietarios. Además, la tasación también es un trámite necesario al que hay que hacer frente.

Extinción de condominio e IRPF

Es importante saber que, si cedes parte de una propiedad y obtienes un ingreso por ello, la posible ganancia deberá tributar en el IRPF.

Hasta hace poco existían criterios dispares entre las distintas comunidades autónomas: el Tribunal Supremo zanjó la cuestión recientemente a favor de Hacienda.

En concreto, el Alto Tribunal considera que en la extinción de condominio existe una ganancia patrimonial cuando se actualice el valor del inmueble. La sentencia fija como doctrina que "la compensación percibida por un comunero, a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio, comportará para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación y esa diferencia de valor sea positiva".

Extinción de condominio y plusvalía

Otra ventaja fiscal de la extinción de condominio es que este tipo de operación no está sujeta a plusvalía municipal o Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

La lógica es la misma que en el caso del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: no existe transmisión patrimonial, por lo que no se produce el hecho imponible al que se refiere este impuesto. La situación sería distinta en caso de compraventa. La parte que vea incrementada su cuota de propiedad deberá abonar este tributo en caso de que, en el futuro, venda el bien.

La extinción de condominio con hipoteca

Es muy frecuente, especialmente en caso de matrimonio, que exista una hipoteca a medias asociada a la vivienda cuya copropiedad está en disputa:

• Si quieres quedarte con la vivienda al completo e indemnizar a la otra parte, deberás llevar a cabo una novación hipotecaria para que, en adelante, seas el único responsable de pagar el préstamo, ya que serás el único propietario. Sin embargo, es posible que tu banco estuviera dispuesto a concederos un préstamo a ambos, pero no a ti solo. En este caso, te tocará negociar o incluir avales, un nuevo cotitular...
• Si se produce una venta de la vivienda, podéis venderla con o sin hipoteca, consultando qué opción os conviene más. Lo más habitual suele ser cancelar el préstamo gracias a la liquidez obtenida con la compraventa.