Te contamos todo lo que necesitas saber sobre el contrato de arras, un documento imprescindible de cara a la compraventa
Contrato de arras
idealista

Cuando se efectúa la compra de una vivienda es habitual firmar un contrato de arras, que sirve para adelantar parte del valor final del inmueble a modo de reserva, dejando patente el interés en adquirirla en un futuro determinado. Existen distintos modelos de contrato de arras, así como distintos tipos de arras en función de, entre otras cosas, las consecuencias de incumplir con lo pactado. 

Si estás pensando en firmar un modelo de contrato de arras y quieres conocer sus consecuencias o las opciones de las que dispones, toma nota de qué implica un contrato de arras en cada caso y de qué forma salvaguardar tus intereses y protegerte ante cualquier eventualidad.

¿Qué es un contrato de arras? 

El contrato de arras es un acuerdo privado entre vendedor y comprador de un inmueble que sirve para formalizar un compromiso de compraventa entre ambas partes.

Su firma implica que el comprador entregue al vendedor una cantidad de dinero, dejándose cerrados los detalles de la futura compraventa, tales como el plazo en que se formalizará, el importe o el precio, entre otros.

¿Para qué sirve el contrato de arras?

Este contrato permite a ambas partes blindar la operación, y suele firmarse cuando un comprador está claramente interesado en un inmueble y quiere bloquear cualquier otro intento de compra por parte de otros interesados.

Por eso, en este tipo de contrato se fijan consecuencias en caso de incumplimiento de lo pactado. Por ejemplo, es posible que, si la compraventa no se lleva a cabo por voluntad o por culpa del comprador, este pierda la cantidad entregada. En cambio, si es el vendedor el que incumple, es frecuente que deba devolver el doble del importe entregado.

Las consecuencias concretas del incumplimiento del contrato de arras dependerán del contenido del mismo.

Además, lo más frecuente es que el contrato de arras se pueda rescindir si se paga la indemnización estipulada en el contrato.

¿Qué información debe contener un contrato de arras?

En un modelo de contrato de arras deben aparecer recogidos los siguientes datos:

  • Identificación de comprador y vendedor (nombre, DNI, etc.), así como del inmueble objeto de compraventa.
  • Precio por el que se firmará la compraventa, así como forma de pago.
  • Importe de las arras (también conocidas como señal) e indicación de que esa suma se restará del precio final.
  • Plazo para otorgar la escritura de compraventa: fecha, día y hora en la que se acude ante el notario y qué ocurre si una de las partes no asiste.
  • Establecer quién fija la fecha del otorgamiento de la escritura pública de la compraventa y cómo se avisa de ella: Habitualmente es el comprador el que marca la fecha de comparecencia ante el notario, con un plazo que ha debido ser fijado en el contrato de arras.
  • Indicación de cómo se notifica por parte del comprador al vendedor el día en que se va a otorgar la escritura pública de compraventa. Dicha notificación puede ser enviada por email, pero para evitar problemas, se aconseja siempre que se haga mediante burofax.
  • Reparto de los gastos derivados de la escritura de compraventa (notario, registros, plusvalía municipal, etc.). Los abogados aconsejan que se fijen conforme a lo que marca la ley; es decir, los gastos de otorgamiento de escrituras serán a cuenta del vendedor y, los demás posteriores a la venta, correrán a cargo del comprador. Será también a cuenta del vendedor la plusvalía municipal, mientras que el comprador abonará los gastos del Registro de la Propiedad.
  • Tipo de arras y sus consecuencias (como veremos, pueden ser arras confirmatorias, penales o penitenciales).
  • Fecha de caducidad del contrato de arras.
  • Firma de ambas partes, comprador y vendedor.

¿Qué tipos de contratos de arras existen?

Contrato de arras
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Existen tres tipos de contratos de arras:

  • Contrato de arras confirmatorias: Suponen un anticipo del precio y conforman el compromiso de formalizar la compraventa según lo pactado. Asimismo, y según el artículo 1124 del Código Civil, "El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando este resultare imposible."
  • Contrato de arras penitenciales: Vienen recogidas en el artículo 1454 del Código Civil y ‘permiten’ la opción de no formalizar el contrato de compraventa. En esta ocasión, si el comprador se echa atrás, perderá las arras. En cambio, si el vendedor es quien decide no vender, tendrá que devolver el doble del importe entregado por el comprador.
  • Contrato de arras penales: Su objetivo es garantizar la compraventa de la vivienda. Con ellas si alguna de las partes no cumpliese con el contrato, aparte de la compensación económica en forma de pena, la parte perjudicada podrá exigir el cumplimiento del contrato, salvo que se haya estipulado lo contrario.

Los tipos de contratos de arras que debes conocer.

¿Cuánto dinero se suele dar en un contrato de arras?

El dinero que el comprador entrega en el contrato de arras suele ser el 10% del valor de venta de la vivienda, que posteriormente se descontará del coste final. No obstante, puede ser superior o inferior, ya que esta suma es libremente pactada por las partes y puede variar dependiendo del caso.

¿Es obligatorio hacer un contrato de arras?

Firmar un contrato de arras es un acto completamente voluntario y, por tanto, no es obligatorio hacerlo. Sin embargo, es recomendable dar este paso si quieres atar la operación y mostrar tu firme compromiso de compra o de venta. De esta forma, evitarás que terceras personas puedan adelantarse y cerrar una compraventa antes de que tengas oportunidad de hacerlo tú mismo.

Del mismo modo, tampoco es obligatorio firmar el contrato de arras ante notario, aunque hacerlo aporta mayor seguridad. 

¿Cuánto tiempo dura un contrato de arras?

El plazo máximo de vigencia de un contrato de arras es de seis meses a contar desde que se firmó. Sin embargo, es muy frecuente que se solicite la extensión del contrato. Por ejemplo, si no se consigue financiación. 

¿Se puede prorrogar un contrato de arras?

Es posible prorrogar un contrato de arras si ambas partes así lo negocian y consienten. De esta forma, será posible evitar las consecuencias negativas que pueda suponer para cualquiera de las dos partes el cumplimiento de la fecha límite del contrato, que activará cláusulas que penalicen económicamente a quien incumpla. 

Es importante formalizar por escrito esta prórroga, en forma de anexo al contrato principal, haciendo referencia al nuevo plazo, a los motivos de la prórroga y, en su caso, a cualquier otra condición que se quiera estipular.

¿Cómo tributan las arras?

Cuando las arras sean parte del precio de compraventa del inmueble, el vendedor deberá declarar en el IRPF la ganancia o pérdida patrimonial fruto de esta operación, en la base imponible del ahorro, incluyendo el importe de este adelanto.

Del mismo modo, en caso de que la operación se vea truncada y una de las partes se apropie de una cantidad de dinero en forma de penalización abonada por la parte incumplidora, esta tributará en el IRPF como ganancia patrimonial, pero, en este caso, deberá incluirse en la base imponible general. 

Del lado de quien pierda una suma de dinero como consecuencia de una penalización, ya sea comprador o vendedor, es posible declarar la pérdida patrimonial correspondiente, también en la base imponible general.

Por último, del lado del comprador, la entrega de arras no tendrá relevancia desde el punto de vista del IRPF, al formar parte del precio pagado por el inmueble. Sí computará como parte del precio a efectos de IVA (vivienda nueva) o del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (segunda mano).