El concepto de construir obra nueva para destinarla al alquiler, más conocido en el sector como ‘build to rent’ (BTR), es algo reciente en España. Actualmente hay más de 30 promociones anunciadas en idealista, el marketplace inmobiliario del sur de Europa, que ofrecen pisos a estrenar en alquiler, la mayoría concentrados en los grandes núcleos urbanos como Barcelona o Madrid.
El precio de estos arrendamientos (euros/m2 al mes) no es mucho más alto que uno tradicional, aunque aún son pocas las unidades que hay dentro de todo el mercado de alquiler. No obstante, sí que ofrecen mayores calidades y dotaciones que una vivienda de segunda mano.
El mercado de alquiler profesional está totalmente implantado en EEUU y en muchos mercados europeos, como en Gran Bretaña o Alemania. Solo en la primera potencia económica europea, las empresas Vonovia y Deutsche Wohnen, ahora juntas, suman alrededor de 500.000 de viviendas en alquiler.
En España, la inversión de fondos y socimis en la construcción de viviendas para alquiler ha empezado a despuntar en los últimos dos años. Ahora, cada vez más promotoras, consultoras e inversores participan de esta fórmula en el mercado de arrendamiento nacional que el año pasado alcanzó los 2.100 millones de euros, según Activum Real Estate Consulting.
La creciente popularidad de las viviendas de alquiler entre inversores institucionales ya no se limita solo a las grandes capitales europeas. La inversión hacia el sector de alquiler residencial en Europa procedente de fondos de pensiones y compañías de seguros de todo el mundo aumentó de los 71.100 millones de euros en 2019 a más de 117.000 millones de euros en 2021, según un reciente análisis elaborado por el Financial Times.
En España, mientras tanto, las administraciones públicas y el sector residencial ya han dejado claro que es necesario ampliar el parque de viviendas en alquiler. Las viviendas estatales, apenas un 2% del total en todo el país son claramente insuficientes para acoger todo el alquiler social y asequible necesario.
Mientras tanto, se promueve la transformación del stock de pisos de bancos, 'servicers' e instituciones de la venta hacia el arrendamiento, la salida de la vivienda vacía al mercado del alquiler o la construcción de más viviendas hacia el alquiler, en algunos casos con la colaboración público-privada. Aquí es donde entraría el 'build to rent', ampliando la oferta del mercado de arrendamiento con vivienda nueva.
En la actualidad, la mayoría de promociones nuevas destinadas al ‘build to rent’ se distribuyen en las dos grandes ciudades de Barcelona (15) y Madrid (7), incluyendo su enorme área metropolitana, según el estudio de BTR realizado por idealista/data.
El grado de desarrollo que alcanza el BTR en Barcelona es el más destacado, con casi el 50% de las unidades activas en idealista, donde se pueden localizar promociones tanto en Barcelona capital (5), como en Badalona (2), Sant Cugat de Vallés, Sabadell, Terrassa y otros cinco municipios más.
En la provincia de Madrid, por su parte, la edificación ‘build to rent’ están directamente relacionada con la edificación de viviendas con algún tipo de protección oficial en régimen de alquiler, si se cumplen los requisitos de la Comunidad de Madrid. En la ciudad de Madrid se encuentran tres promociones, otras dos en Valdemoro, además de en Collado Villalba y Galapagar, la única en la provincia madrileña que se encuentra en el mercado libre.
Fuera de estos grandes núcleos de población, también hay oferta de vivienda nueva en alquiler en Valencia, Sevilla y Málaga, además de en Valladolid, Granada, Tarragona, Elche o Ferrol
El tipo de vivienda que actualmente se ofrece en BTR en España alcanza un promedio de 84 m2, generalmente de uno a dos dormitorios, aunque también hay oferta con más habitaciones. Aunque nos movemos en un rango que va de los 54 m2 de la oferta en Santa Coloma de Gramanet (Barcelona) a los 109 m2 de los pisos en Málaga.
Entre las promociones ‘build to rent’ anunciadas en idealista, los principales precios por municipios se encuentran en Barcelona (22,4 euros/m2 al mes), seguido por el proyecto BTR en Sant Just Desvern (20 euros/m2/mes y Badalona (18,5 euros/m2 al mes). Nueve de los 10 municipios con precios unitarios más elevados se encuentran en Barcelona.
Las promociones de Madrid capital alcanzan un precio unitario de 12,1 euros/m2/mes, más asequibles que la oferta de Galapagar, con 12,7 euros/m2 al mes. Actualmente, las viviendas BTR más asequibles se encuentran en Granada (7,9 euros/m2/mes), Ferrol (8,1 euros/m2/mes), Valladolid (8,8 euros/m2/mes) y Málaga (9,7 euros/m2/mes), todas por debajo de los 10 euros/m2.
La práctica totalidad de las promociones disponibles en BTR en España ofrecen servicios extras en el edificio, como plazas de parking, zona infantil, zonas verdes y piscina, o seguridad, conserje y gimnasio, y que también influyen a la hora de los precios ofertados, y su comparativa con la oferta de segunda mano en la misma localización.
Quién se encuentra detrás del mercado BTR en España
Las promotoras BeCorp, AQ Acentor, Locare Real Estate o Returnoga, lideran el mercado de BTR en España, con más de un 45% del total de promociones activadas en idealista. Otros nombres del sector como Culmia, Grupo Lar, Kronos o Neinor también han apostado por levantar viviendas destinadas al alquiler en vez de a la compra.
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