Como arrendador de un local, debes declarar estos ingresos como rendimientos de capital inmobiliario
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La retención del IRPF debe aplicarse sobre todos los gastos que repercuten al inquilino por el alquiler
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La declaración de la Renta termina el 30 de junio y hay que conocer los términos y los tributos para evitar sanciones. El IRPF es un impuesto progresivo que grava las rentas percibidas. ¿Hay que pagar este tributo al alquilar un local? Te lo contamos.

¿Qué impuestos hay que pagar por alquilar un local?

Si tienes un local y quieres alquilarlo a un negocio o autónomo con fines comerciales, deberás darte de alta en Hacienda. Para ello, tienes que presentar el modelo 037 para entrar en el Censo de empresarios, profesionales y retenedores. Es obligatorio, ya que el alquiler de locales es una actividad sujeta a IVA, que es del 21%, Por otro lado, el arrendatario deberá aplicar en sus facturas un 19% de IRPF de cara a la Renta.

¿Cuándo hay que pagar IVA al alquilar un local?

Todos aquellos propietarios que alquilen un local para un uso distinto al de vivienda, deben pagar IVA.  Hay que subrayar que los arrendamientos de locales que no estén destinados exclusivamente a ser una casa, tienen que abonar este tributo. Por ejemplo, un abogado que alquila un local y vive allí, aunque use parte del inmueble para residir, deberá facturar con IVA.

Habrá que emitir facturas con el 21% de IVA y presentar declaraciones trimestrales con el modelo 303. Todos los gastos que estén dentro de la cantidad del alquiler (suministros, comunidad, etc.), formarán parte de la base imponible sobre la que se aplicará este tributo.

Si el alquiler del local es por lo único que tienes que presentar las declaraciones del IVA, no estarás obligado a presentar el modelo 390 (el resumen anual de este impuesto), sino información adicional en la presentación de IVA del cuarto trimestre. Si te diste de baja en la Agencia Tributaria a mitad de año, sí que deberás presentarlo con la información relativa al periodo en el que estaba alquilada la propiedad.

¿Cuál es el IRPF de un local alquilado?

Las rentas que se obtienen por el arrendamiento de un local de negocio o de una plaza de garaje son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario. También lo es la cantidad que se percibe como arrendador del local en el caso de traspaso. Es decir, habrá que aplicar un 19% de IRPF en las facturas.

Excepcionalmente, el alquiler genera rendimientos de actividades económicas cuando para ordenar la actividad dispongas, al menos, de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.

La retención del IRPF debe aplicarse sobre todos los gastos que repercuten al inquilino por el alquiler del local. Si solo se paga la mensualidad, habrá que calcularlo sobre ello. Sin embargo, si el arrendatario paga suministros, IBI, etc., habrá que aplicar el IRPF sobre la base imponible, que es la suma de los importes de la factura.

Calcular IRPF en un alquiler de local

Como arrendador de un local,  debes declarar estos ingresos como rendimientos de capital inmobiliario. Para calcular la base imponible, debes sumar todos los ingresos y restar todos los gastos necesarios para que se pueda alquilar (tasas, impuestos, etc.).

Ejemplo IVA e IRPF local comercial

Este ejemplo de factura de IVA e IRPF únicamente contempla el pago de los tributos. El inquilino no se hace cargo de otros gastos.

Ejemplo IVA e IRPF local comercialImporte
Alquiler local1000
Base imponible1000
IVA (21%)210
IRPF (19%)190
Total factura1.020

En este caso, el inquilino paga la luz, así que hay que sumarlo a la factura que emite ese mes.

Ejemplo IVA e IRPF local comercialImporte
Alquiler local1000
Luz300
Base imponible1300
IVA (21%)273
IRPF (19%)247
Total factura1.326

Al no ser un alquiler de vivienda, los arrendadores no pueden acogerse a la reducción del 60% que establece la Ley del IRPF.

IRPF en alquiler de un local por una sociedad mercantil

Cuando el inquilino es una sociedad mercantil, los ingresos del alquiler deben declararse a través del Impuesto de Sociedades, en el que figuran los ingresos y los gastos para hacer el arrendamiento efectivo. Además, se incluirán como gasto las amortizaciones del inmueble. El IVA seguirá siendo el mismo (21%).

El Impuesto de Sociedades, en 2022, tiene el mismo tipo que el IRPF, 19%, salvo en las siguientes situaciones:

  • En los alquileres pagados al mismo arrendador que sean inferiores a 900 euros al año.
  • El dueño del local es la administración pública.
  • Cuando el arrendador se dedique a la actividad de arrendamiento y la cuota del IAE no resulte cuota cero.
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