El año que el euríbor rompió el 4%, despegó el tipo mixto y miles de familias cambiaron de hipoteca

El mercado hipotecario ha vivido un 2023 lleno de sobresaltos ante la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) para contener la inflación.

La máxima autoridad monetaria en la eurozona decidió incrementar las tasas directoras de forma ininterrumpida hasta el pasado mes de septiembre, cuando el precio del dinero alcanzó el 4,5%, máximos desde el año 2001. Desde entonces, la máxima autoridad monetaria en la eurozona ha decidido mantener estables los tipos en esos niveles, rompiendo así con los 10 repuntes consecutivos que había llevado a cabo desde julio de 2022, aunque de momento no ha dado pistas sobre cuándo podrían llegar las primeras bajadas. Según el mercado, no se esperan movimientos al menos hasta mediados de 2024.

Con este escenario como telón de fondo, el mercado hipotecario ha estado marcado este año por el rally del euríbor hasta niveles de 2008, el tirón de las hipotecas mixtas en detrimento de las fijas y la desaparición de miles de potenciales compradores de viviendas ante las dificultades para acceder a financiación. En estos últimos 12 meses, miles de hogares han decidido cambiar las condiciones de su préstamo y se han lanzado a amortizar de forma anticipada sus hipotecas para ahorrar intereses, mientras que las hipotecas de alto riesgo han marcado mínimos históricos. Toda una muestra de que la banca ha extremado la prudencia y de que la contracción no solo ha llegado de la oferta, sino también de la demanda.

Se firman muchas menos hipotecas

Una de las principales tendencias que hemos visto a lo largo de 2023 es la contracción de la firma de nuevas hipotecas para la compra de vivienda.

Según los últimos datos publicados por los notarios, en octubre se formalizaron 22.625 préstamos hipotecarios, un 12,6% menos interanual, con bajadas en todas las CCAA, lideradas por Navarra (-28%) y Baleares (-21,7%). En los 10 primeros meses del año, el volumen de nuevas hipotecas asciende a 230.476 operaciones, con un desplome del 23% interanual (entre enero y octubre de 2022 se firmaron más de 301.000 hipotecas para la compra de vivienda).

El INE también confirma la fuerte caída de la firma de nuevos préstamos. En su caso, los datos están basados en los Registros de la Propiedad, por lo que llevan un decalaje de entre uno y dos meses respecto a los notarios, aunque también muestran una contracción de doble dígito de las nuevas operaciones, con un -17,7% entre enero y octubre. Aun así, el volumen se encuentra todavía por encima de los niveles de 2019, antes del covid.

El euríbor vuelve a niveles de 2008

El indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España ha vuelvo este año a los niveles de 2008, aupado por la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE).

Tal y como alertaban los expertos, el euríbor a 12 meses ha llegado a situarse en este ejercicio por encima del 4%, niveles no vistos desde el boom inmobiliario, lo que supone un incremento de un punto respecto al cierre de 2022. El pico lo alcanzó en octubre, cuando registró una tasa mensual del 4,16%, provocando un nuevo encarecimiento de las cuotas de los préstamos, que de media se situó en unos 120 euros mensuales y 1.400 euros anuales. Desde entonces, sin embargo, el indicador se ha moderado hasta situarse en torno al 3,7% en tasa mensual, lo que supone la vuelta a los registros de la pasada primavera.

El mercado cree que el euríbor ya ha dejado atrás su techo, aunque también alerta de que en los próximos meses su tendencia será la estabilidad, lo que evitará previsiblemente que registre subidas o bajadas pronunciadas. De hecho, la firma de análisis XTB adelanta una estabilidad del indicador hasta que haya señales claras de que el BCE va a bajar los tipos de interés, mientras que CaixaBank Research cree que el promedio anual del euríbor a 12 meses se moverá en torno al 3,6% en 2024, aunque a finales del año que viene podría moderarse hasta acercarse hasta el 3%. Para los analistas de Bankinter, el escenario base es que el euríbor se reduzca poco a poco, hasta terminar 2025 en torno al 2,75%, apenas un punto por debajo del nivel actual.  

Se encarecen las hipotecas y desaparece parte de la demanda

Otra de las consecuencias directas de la subida de tipos del BCE ha sido el encarecimiento generalizado de la oferta hipotecaria, cuyo tipo de interés medio se encuentra cerca del 4,3%; esto es, máximos de hace casi 15 años, según la serie histórica del Banco de España.

Este escenario, sumado a la falta de ahorros, ha provocado que muchas familias se hayan visto expulsadas del mercado hipotecario y también del de compraventa. Según explica Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, “la fuerte subida de tipos de interés ha expulsado del mercado a un elevado porcentaje de demandantes, que son precisamente aquellos que por su perfil económico tienen una mayor necesidad de financiación. Estos demandantes no cumplen los criterios de capacidad de pago que establecen los bancos, al tener que afrontar una elevada cuota hipotecaria sobre ingresos netos mensuales, por lo que el sector no está concediendo esas hipotecas que antes iban al 80% o más. Por otro lado, el aumento de los tipos de interés también puede estar teniendo un impacto en el comportamiento de los compradores, aquellos que sí tienen un nivel de ahorros superior, que prefieren reducir el importe hipotecario aportando más ahorros, con el fin de pagar menos intereses”.

Una prueba de este cambio en el mercado lo tenemos en las adquisiciones de inmuebles a tocateja (es decir, con recursos propios, ya sean ahorros o fondos procedentes de la venta de otro inmueble, y sin financiación bancaria), que han supuesto más de la mitad de las operaciones este año, marcando máximos desde 2017, según los notarios.

Además, todo apunta a que la contracción del crédito será la tónica habitual en el mercado en los próximos meses. En este sentido, Daniel Lacalle, economista y jefe de estrategia de la firma de inversión Tressis, alerta de que el impacto de las subidas de tipos no se ha terminado de trasladar completamente a la economía real, por lo que espera una contracción de la demanda de crédito por parte del sector privado.

"En los próximos meses veremos un efecto de retardo de las subidas de tipos y una contracción monetaria. Los bancos centrales están buscando un aterrizaje suave y, aunque sea suave, aterrizaje significa reducción de la demanda agregada y contracción del crédito. Y si los gobiernos no están contrayendo la demanda, porque están aumentando el gasto, la contracción tiene que venir por las familias y las empresas. Eso va a suceder seguro para reducir la inflación", argumenta el economista.

Las hipotecas mixtas roban protagonismo a las fijas

Otra de las tendencias más destacadas en materia hipotecaria de este año ha sido el tirón de las hipotecas mixtas: aquellas que establecen un tramo fijo durante un periodo de tiempo concreto al inicio del préstamo (que habitualmente suele esta entre 3 y 10 años, dependiendo del banco) y que posteriormente pasan a tener un tipo de interés variable (euríbor + diferencial).

Los bancos han potenciado en los últimos meses esta alternativa de financiación, que ha ido ganando terreno con el paso del tiempo en detrimento de los préstamos a tipo fijo. Como consecuencia, las hipotecas fijas no van a volver a marcar máximos históricos en 2023, como sí habían logrado de forma consecutiva desde 2015, aunque seguirán siendo la opción predominante en el mercado.

Según los últimos datos del INE, referentes a octubre, el 56,7% de los préstamos inscritos en los registros en dicho mes fueron a tipo fijo, frente al 43,3% que representan las variables y mixtas. Teniendo en cuenta el histórico del organismo de estadísticas, las hipotecas fijas vuelven a la zona en la que se encontraban a principios de 2021 y se alejan de los máximos históricos registrados en verano de 2022, cuando llegaron a representar más del 75% del mercado.

Donde las hipotecas mixtas sí están siendo las protagonistas indiscutibles es en las subrogaciones. En los últimos meses, estos préstamos han sido los elegidos por los consumidores en cerca del 60% de los cambios de hipotecas a otras entidades financieras, de acuerdo con los datos de idealista/hipotecas.

Oleada de cambios de las condiciones de los préstamos

Otra de las claves de 2023 en materia hipotecaria ha sido que miles de familias han decidido mejorar las condiciones de sus hipotecas, ya sea a través de su banco (operación que se conoce como novación), llevándose el préstamo a otra entidad financiera (subrogación) o bien cancelando su hipoteca para firmar una nueva (opción que la banca está potenciando en los últimos meses).

Según los datos de idealista/hipotecas, en los últimos cuatro meses las hipotecas para mejorar las condiciones han supuesto más de un 10% del total, aunque en agosto y octubre su peso llegó a rebasar el 20%, cuatro veces más de lo que representaba en 2021 y principios de 2022.

Conviene recordar que este año ha estado vigente un paquete de medidas que impulsó el Gobierno a finales de 2022, en el marco del Real Decreto-ley 19/2022, para aliviar la situación financiera de las familias vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad por la subida de los tipos de interés y el euríbor, y que tenía a un millón de hogares como potenciales beneficiarios, según estimó entonces el Ejecutivo. Entre las medidas estaba la gratuidad del cambio de una hipoteca variable a una fija para los consumidores, que solo debían afrontar el coste de la tasación de la vivienda.

En estas últimas semanas del año, Economía, el Banco de España y las patronales bancarias han acordado prorrogar durante 2024 la gratuidad de los cambios de hipotecas variables a fijas, así como puntualizar que estas medidas también incluyen las modificaciones a préstamos mixtos, una modalidad que ha cogido mucho impulso en el mercado en los últimos meses, y sobre la que el real decreto vigente hasta ahora no hacía una mención expresa. 

Crecen las amortizaciones anticipadas y las cancelaciones

Los hogares también han aprovechado la subida de tipos para amortizar anticipadamente sus préstamos, ya sea de forma parcial o total, con el fin de ahorrar intereses a lo largo de la vida de la hipoteca.

Dentro del paquete de medidas que aprobó el Gobierno para ayudar a los hipotecados vulnerables, destaca el fin de las comisiones por amortización anticipada por parte de los bancos, junto con la gratuidad de los cambios de hipotecas, que también se prorrogará en 2024.

Según un estudio de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), y firmado por los autores Marta Alberni, Ángel Berges y María Rodríguez, se habrían producido en torno a 6.000 o 7.000 cancelaciones anticipadas de hipotecas al mes entre junio de 2022 y junio de 2023 atribuibles al incremento de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE). Por tanto, de forma acumulada, en dicho periodo, serían entre 75.000 y 85.000 el número de hipotecas canceladas registralmente de forma anticipada.

El estudio de Funcas puntualiza que estas cancelaciones anticipadas suponen entre un 2% o un 3% del saldo vivo hipotecario, lo que ha restado entre 9.000 y 14.000 millones de euros al stock hipotecario, y que la amortización de deuda ha surgido como "alternativa" a la rentabilización del ahorro, sobre todo para hipotecas a tipo variable, y ante el retraso en la remuneración de los depósitos por parte de la banca. 

Los expertos prevén que esta tendencia se mantenga en 2024, lo que, sumado a la previsible caída de nuevas firmas de préstamos, provocará que el ajuste del mercado hipotecario se mantenga al menos durante 2024, aunque hay voces que apuntan a que el descenso del saldo hipotecario podría darse también en 2025.

Las hipotecas de alto riesgo, en mínimos

Los bancos han extremado la prudencia a la hora de conceder nueva financiación para la compra de vivienda en un momento de subidas de tipos y de pérdida de capacidad adquisitiva de los hogares ante la elevada inflación. Prueba de ello es que está bajando el porcentaje de financiación sobre precio de compra más bajo (LTV), así como la firma de hipotecas consideradas de alto riesgo.

Según los datos del Banco de España, el ‘loan to value’ medio de las hipotecas encadena dos trimestres por debajo del 63%, lo que se traduce en el nivel más bajo desde 2015. Además, las hipotecas con un LTV superior al 80%, nivel máximo de financiación que suelen conceder las entidades a los clientes, se ha situado por primera vez por debajo del 7%, marcando mínimos de la serie histórica del supervisor financiero, que arrancó en 2004.

Las hipotecas inversas vuelven al mercado

Otra de las grandes novedades del año ha sido la vuelta al mercado de las ofertas de hipotecas inversas, como la que han empezado a comercializar Santander y Mapfre. Tras recibir el visto bueno por parte del Ministerio de Economía en septiembre, el banco y la aseguradora han empezado a ofrecer una hipoteca inversa en sus oficinas de Madrid capital (101 oficinas de Santander y 127 Mapfre), con el objetivo de llegar al resto de Madrid a principios de 2024, y las principales capitales de provincia a lo largo del año.

Las entidades aseguran que este no es un producto generalista ni tampoco sirve para todo el mundo. Está enfocado en mayores de 65 años, aunque con especial incidencia en clientes que tengan en torno a 75 u 80 años, y debe cumplir unas condiciones. Por ejemplo, la vivienda sobre la que se formalice la hipoteca inversa debe estar en propiedad, no tener cargas hipotecarias y los propietarios deben ser los únicos residentes. Además, los herederos directos (hijos) deben estar informados del proceso. Otro requisito que han puesto Santander y Mapfre es que las viviendas deben estar situadas en zonas de alta liquidez y limitada volatilidad, así como tener un precio tasado de al menos 200.000 euros.

La hipoteca se constituye con un tipo de interés fijo del 5,99%, unos costes máximos de 600 euros (por la tasación de la vivienda y la necesidad de contar con un asesoramiento independiente) y permite recibir la renta de dos maneras: con y sin renta vitalicia. 

Conviene recordar que la hipoteca inversa es un producto financiero pensado para que las personas mayores puedan obtener un complemento de sus ingresos gracias a su vivienda, sin perder la propiedad ni el derecho de uso de la misma. Esta fórmula llegó al mercado en 2007, aunque durante la crisis no terminó de convencer ni a bancos ni a consumidores, pero ahora el sector financiero le ha dado un nuevo impulso y está lanzando ofertas específicas.

En concreto, consiste en la firma de un préstamo hipotecario en el que la casa del jubilado actúa como garantía y que se basa en el pago de una cantidad al propietario, bien sea de forma periódica o de una sola vez. No obstante, no se traspasa la titularidad ni el usufructo de la vivienda, sino que brinda a los herederos la posibilidad de recuperar el inmueble tras el fallecimiento del titular, bien a través de la firma de un préstamo hipotecario al uso o con recursos propios. También conviene tener en cuenta que el suscriptor puede cancelar de forma anticipada la hipoteca inversa y de forma unilateral y que tiene riesgos como que no cubre el riesgo de longevidad. Es decir, si el interesado vive más años de lo estimado en la operación, dejará de percibir los ingresos, aunque la deuda seguirá generando intereses.

En materia de impuestos, se trata de una fórmula ventajosa fiscalmente hablando, ya que no hay que pagar por ganancias patrimoniales. Ni siquiera habría que asumir el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en el caso de que se trate de la vivienda habitual, sin olvidar que también existe una bonificación sobre los honorarios notariales y registrales.