límite alquiler

El Boletín Oficial del País Vasco (BOPV) ha publicado la orden del consejero de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso, por la que se inicia el procedimiento de declaración de San Sebastián como zona de mercado residencial tensionado, como ya se hizo previamente con Rentería. Para su confirmación oficial, debe remitirse la información al Ministerio de Vivienda (MIVAU) para que dé el visto bueno y se publique en el BOE. Entre otras medidas, se podrán aplicar límites a las subidas de los precios de los nuevos contratos de arrendamiento en la ciudad, tanto para grandes tenedores como para pequeños propietarios, aunque se podrán beneficiar de exenciones en el IRPF entre el 50% y el 90%.

La regulación de precios del alquiler vigente en Cataluña desde marzo de 2024 ha estabilizado los precios en términos generales pero con una consecuencia muy negativa que apenas se menciona: la drástica reducción de la oferta. Los datos de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona (CPUB) reflejan que el número de nuevos contratos firmados en la ciudad y en el resto de Cataluña ha caído de manera significativa, hasta el punto de registrar por primera vez en la serie histórica (exceptuando la pandemia) un saldo negativo en la capital catalana. Es decir, los precios bajan forzados por la regulación, pero la oferta se evapora por la misma legislación-

La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda, en vigor desde mayo de 2023, añadió dos nuevos conceptos al mercado del alquiler habitual: el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) y el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda. Aunque puedan parecer similares, los índices de precios del alquiler para un nuevo contrato de arrendamiento (en zonas declaradas como tensionadas) como para la renovación anual de un alquiler en vigor, son distintos. Te explicamos en qué consiste cada uno.

El Parlament ha aprobado el decreto ley 1/2025 de medidas urgentes en materia de contención de rentas, que establece un régimen sancionador para garantizar el cumplimiento de la contención de las rentas de alquiler, con el apoyo de PSC, ERC, Comuns y CUP y los votos en contra de Junts, PP, Vox y Aliança Catalana (AC), y no se tramitará como proyecto de ley. La normativa contempla multas de hasta 900.000 euros para infracciones muy graves por incumplir el tope de rentas en zonas tensionadas o fraude en alquiler de temporada.

Es indudable que en España existe un problema con el acceso a la vivienda y que la solución a ello requiere de la adopción urgente de medidas, pero no hay consenso político sobre las medidas a adoptar. Una de las medidas adoptadas por el Gobierno ha sido intervenir en los precios del mercado del alquiler. La abogada en derecho inmobiliario Lourdes Barriuso hace un repaso de las CCAA que se han declarado zonas tensionadas, como son Cataluña y País Vasco. Y recuerda que los inversores lo siguen muy de cerca a la hora de desarrollar proyectos de vivienda en alquiler permanente o a media y corta estancia.

El municipio guipuzcoano de Rentería ha entrado oficialmente en el listado de municipios declarados como zona de mercado residencial tensionado, tal y como recoge la Ley de Vivienda, en vigor desde mayo de 2023. La localidad vasca, con una oferta realmente escasa de viviendas de alquiler en la actualidad, se une a los 271 municipios catalanes en los que ya se limitan las subidas de los precios de la vivienda desde mediados de 2024. Otras localidades, como Zumaia, Galdakao y Lasarte-Oria podrían sumarse en breve, mientras pasan los trámites oportunos, al igual que las tres capitales vascas.

El Tribunal Constitucional ha estimado parcialmente el recurso de inconstitucionalidad promovido por el PP contra determinados preceptos de la Ley de Vivienda por razones competenciales. En la sentencia se han anulado dos preceptos en los que se fijan requisitos de admisión a trámite de las demandas para recuperar la vivienda o para el inicio de la vía de apremio para la subasta. Sin embargo, el alto tribunal respalda el límite a los alquileres en las zonas declaradas como mercado residencial tensionado, ya que "aprecia una relación razonable o equilibrio justo entre los medios empleados y la finalidad pretendida".

El Govern del PSC de Salvador Illa y los Comuns han cerrado un acuerdo sobre el régimen sancionador de la Ley de Vivienda catalana de 2007, que contemplará multas de hasta 900.000 euros para infracciones muy graves. El texto se aprobará en el Consell Executiu y entrará en vigor el miércoles pero tendrá que refrendarlo el Parlament en 30 días, donde necesitan a ERC. Se considerarán infracciones muy graves poner un precio de alquiler superior al 30% de lo que marca el Índice de Precios de Referencia, no hacer constar la finalidad del contrato en los alquileres de temporada, por lo que sería fraudulento, así como cargar los gastos de gestión al inquilino.

Este 2024 que cierra en el mercado del alquiler ha estado marcado por una intensificación de las medidas para controlar los arrendamientos. Se cumple más de año y medio de la Ley de Vivienda, con la ampliación de las zonas tensionadas que limitan las subidas de rentas en Cataluña, mientras Navarra y País Vasco han anunciado que aplicarán medidas de control. El Gobierno pondrá en marcha la Ventanilla Única Digital, que supondrá el registro de alquileres turísticos, de temporada y por habitaciones, mientras el Congreso ha puesto en marcha cambios en la LAU para limitar los alquileres de temporada y compartidos.

El presidente de la Generalitat de Cataluña, Salvador Illa, ha anunciado durante la sesión de control en el pleno del Parlament que Cataluña será la primera comunidad autónoma que dispondrá en 2025 de un régimen sancionador para quien incumpla la regulación del precio del alquiler, al ser actualmente la única región en limitar las rentas en España que permite la Ley de Vivienda. Illa ha afirmado que este mensaje "va para los que quieren especular", mientras que los Comunes han pedido trabajar conjuntamente con el Gevern en el decreto antes de su aprobación. También han exigido un equipo de inspectores para garantizar la aplicación.

El gobernador del Banco de España, José Luis Escrivá, ha advertido del déficit de viviendas en España ante el fuerte incremento de la demanda y ha afirmado que topar los precios del alquiler podría tener efectos "indeseables", si bien ha precisado que se necesita mucha más información y más experiencias al respecto para conocer el impacto de esta medida. Escrivá ha asegurado que poner el énfasis en los precios y en el tope a los mismos "significa no reflexionar que el problema es que faltan viviendas" en España y que hay déficit viviendas en condiciones accesibles.

El reciente anuncio por parte del Gobierno de Navarra para implantar el control de precios en 21 municipios de la Comunidad Foral ha abierto el debate sobre su pertinencia. Los datos disponibles en la capital, Pamplona, muestran un incremento en los precios del alquiler del 6,7% interanual, mientras que la subida en Tudela se queda en el 1,3%, según idealista [empresa editora de este boletín]. Son tasas que se sitúan significativamente por debajo de la media nacional (10,2%) y muy por debajo del 13,5% que han crecido en Barcelona o del 15,9% en Madrid. La evolución del precio no es alarmante, pero el verdadero problema de la población navarra es la reducción de la oferta y el aumento de la competencia entre familias.

El ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, Pablo Bustinduy, ha pedido en Bruselas que las instituciones europeas asuman un "papel de liderazgo" para poder garantizar el derecho efectivo a la vivienda, que también es una de las "máximas prioridades" del Gobierno. Considera que España tiene que "dar ejemplo" e "impulsar que las instituciones europeas asuman un papel de liderazgo para poder garantizar el acceso efectivo a ese derecho".

El Instituto Nacional de Estadística (INE) publicará a lo largo de este mes de diciembre el nuevo índice que regirá la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual a partir de 2025, dando cumplimiento a la orden de la Ley por el Derecho a la Vivienda. De esta manera, se creará un nuevo mecanismo, diferente al Índice de Precios al Consumo (IPC), que servirá de referencia en la renovación de los contratos regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Desde 2022, esta actualización lleva limitada de manera extraordinaria, al 2% entre 2022 y 2023, y del 3% durante este 2024.

A punto de cumplirse año y medio de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, Cataluña es la única autonomía que ha impuesto la declaración de zonas de mercado residencial tensionado en 271 municipios en los que se aplican limitaciones a las subidas de los precios de los alquileres. Ahora, País Vasco y Navarra han anunciado que inician los trámites con el Gobierno Central para declarar zonas tensionadas en sus capitales de provincia y varios otros municipios.

La Junta de Gobierno Local de San Sebastián ha aprobado solicitar al Gobierno vasco que la ciudad sea declarada en su totalidad zona de mercado residencial tensionado. El alcalde, Eneko Goia, ha destacado que se trata de un "instrumento valido", pero ha advertido de que "un problema tan complejo como el de la vivienda difícilmente se soluciona con una ley" y ha pedido que no se crea que "esto es la panacea" para resolverlo. Según el regidor municipal, el coste del alquiler, más los gastos y suministros básicos, suponen de media un 31,6% de los ingresos de los hogares de San Sebastián.

El Gobierno autonómico de Asturias ya trabaja en la declaración de zona de mercado residencial tensionado en Gijón, tras la petición realizada por el Ayuntamiento de la ciudad más grande del Principado, según ha confirmado en sede parlamentaria el consejero de Ordenación de Territorio, Urbanismo, Vivienda y Derechos Ciudadanos, Ovidio Zapico. Por otro lado, la alcaldesa de A Coruña ha afirmado que el Consistorio presentará a la Xunta de Galicia la declaración para solicitar las medidas para controlar los precios de los alquileres en la ciudad herculina.

Cataluña contará a partir del 9 de octubre con un total de 271 municipios en los que se limitará el precio de los alquileres. Otras 131 localidades se suman a las 140 poblaciones que ya se declararon como zona tensionada en Cataluña desde el pasado mes de marzo, con la publicación del listado en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Más del 90% de la población en Cataluña se encontrará en zonas de mercado residencial tensionado, una medida de control de precios que permite la Ley de Vivienda a las CCAA.

El ministro de Economía, Comercio y Empresa, Carlos Cuerpo, ha indicado que es "un poco pronto" para tener "datos duros" o "evidencia suficiente" para ver el efecto del tope a los precios del alquiler en zonas tensionadas, que ya se está aplicando en algunas poblaciones de Cataluña. País Vasco ha sido la siguiente autonomía en empezar a declarar mercados residenciales tensionados. El ministro se adhiere a las declaraciones del gobernador del Banco de España, que afirmó que no le constaba que topar el alquiler impactara positivamente en el precio de las rentas, y cuestiona las afirmaciones de la consejera de Vivienda Cataluña, Sílvia Paneque, que avanzó que los precios en dichas zonas ya había bajado entre un 3% y un 5%.

El consejero vasco de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso, ha adelantado que su Ejecutivo prevé declarar "zona tensionada" en materia de vivienda a lo largo de estos meses a las tres capitales de provincia del País Vasco, San Sebastián, Bilbao y Vitoria, así como Galdácano (Vizcaya) e Irún, Zumaya y Lasarte-Oria (Guipúzcoa). Vitoria y Bilbao ya han trasladado su intención y están trabajando en los expedientes, según el consejero vasco de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso, mientras se espera que San Sebastián e Irún acuerden en breve solicitar la declaración de zona tensionada que permite la Ley de Vivienda.

El gobernador del Banco de España, José Luis Escrivá, ha afirmado en declaraciones a Onda Cero que "no le consta que exista una prueba empírica que demuestre que topar los precios del alquiler en zonas tensionadas tenga un impacto positivo sobre los precios del alquiler". Escrivá ha afirmado que, al ser un tema que preocupa económica y socialmente, el Banco de España tiene varios proyectos de investigación en marcha sobre este asunto. "De lo que sí hay evidencia es que faltan viviendas. Hay una insuficiencia de viviendas para el número de hogares que se están creando, hay un desajuste entre oferta y demanda", ha subrayado el gobernador.

La localidad guipuzcoana de Rentería se ha convertido en el primer municipio del País Vasco en ser declarado "zona de mercado tensionado" que permite la Ley de Vivienda. Pero lo más paradójico es que actualmente hay cero viviendas en alquiler en este municipio. Se va a aplicar un control de precios a un mercado inexistente. Un estudio del Observatorio Vasco de la Vivienda afirmaba que 41 localidades de la región cumplían con los requisitos para aplicar medidas como topar los precios de los nuevos contratos, prorrogar los actuales alquileres o establecer mayores controles a los grandes tenedores. Sin embargo, actualmente no hay en Rentería viviendas en alquiler anunciadas en idealista. El Ejecutivo vasco afirma que ha iniciado los procesos para declarar zonas tensionadas también a Zumaia, Galdakao y Lasarte-Oria.

La teoría de que eliminando medidas coercitivas contra los propietarios la oferta sube y los precios bajan se ha confirmado en Argentina en menos de un año. El 29 de diciembre de 2023, el presidente de este país, Javier Milei, derogaba la ley de alquileres mediante un decreto de urgencia, una de las normativas más estrictas del mundo y que ha estado en vigor desde 2020. El objetivo de esta eliminación era corregir el desequilibrio del mercado: precios desorbitados y falta de oferta. A escasos meses de cumplirse el año de esta derogación, el resultado es el esperado: la oferta de viviendas en alquiler ha crecido, lo que ha ayudado a reducir los precios. En la capital, Buenos Aires, la oferta de alquileres ha aumentado un 170%.

Los controles de alquiler no deben impedir que los grandes inversores financien nuevas viviendas, ha declarado uno de los mayores propietarios del mundo. Bob Faith, CEO de Greystar ha destacado en unas recientes declaraciones en Londres que "no es necesario tener grandes ganancias en un año para tener un producto de inversión viable (...) Pero de lo que huyen los inversores institucionales es de la incertidumbre en torno a las situaciones regulatorias". Greystar administra casi un millón de viviendas en más de una docena de países, "operamos en muchos mercados en todo el mundo donde ya existe el control de alquileres”.

Tras la implementación de las políticas de control de precios en Cataluña, la demanda sobre la oferta de viviendas en alquiler ha experimentado un fuerte aumento, según el Barómetro del Alquiler del segundo trimestre de 2024, realizado por el Observatorio del Alquiler. Este incremento de la demanda se observa en todas las provincias catalanas, pero la situación es especialmente grave en Barcelona. En la capital catalana, hasta 362 personas muestran interés por una misma vivienda en alquiler en un plazo de diez días, la cifra más alta del país con diferencia.