Qu'est-ce qui fait augmenter ou diminuer le prix de vente d'une maison en Espagne ?

Chaque maison est unique et lors de la vente d'une propriété en Espagne, il est important de fixer un prix raisonnable qui correspond aux caractéristiques de la propriété et à l'état actuel du marché. Si le prix pour lequel vous décidez de mettre votre maison sur le marché est trop élevé, cela peut signifier un délai de plusieurs mois, voire plusieurs années, jusqu'à ce qu'un acheteur soit trouvé. La solution est de s'appuyer sur l'avis d'un expert qualifié et spécialisé dans l'évaluation immobilière qui saura clarifier les choses qui feront augmenter ou baisser le prix de vente de votre maison en Espagne.

Calculatrice en main, César Escobar, codirecteur de Control de Valoración, une société d'évaluation immobilière qui fait partie de la société d'évaluation Tinsa en Espagne, explique qu'il existe plusieurs facteurs qui modifieront instantanément la valeur de la propriété. Par exemple, l'existence ou non d'un ascenseur peut modifier le prix d'une maison jusqu'à 30%, la hauteur d'un bien peut ajouter entre 3 000 et 6 000 euros par étage, et une terrasse peut ajouter jusqu'à 25%.

Les géomètres professionnels savent faire la différence entre la valeur de la propriété et l'opinion du propriétaire et de l'acheteur. Ils savent également que le marché prend pour acquis des règles et des tendances non écrites qui apprécient ou déprécient la valeur totale entre 5% et 15%.

Dans le but d'évaluer une propriété de manière plus réaliste et de savoir quelles choses affectent son prix, César Escobar a identifié 27 caractéristiques basées sur l'emplacement, le type de propriété, l'ancienneté et l'intérieur de la propriété qui augmentent ou diminuent la valeur d'une propriété en Espagne.

Emplacement de la propriété

Facteurs qui augmentent la valeur de la propriété :

• Les transports publics : c'est l'un des facteurs qui a le plus d'impact sur les prix de l'immobilier « et qui aura le plus grand impact à l'avenir », explique Escobar. « Tout semble indiquer que les conditions d'accès aux transports privés vers le centre-ville vont être plus restrictives, c'est pourquoi les gens recherchent des situations qui leur permettent de voyager confortablement en transports en commun », commente-t-il.
• Centre-ville : le logement en centre-ville a toujours une prime de prix, car il garantit la proximité d'un plus grand nombre et une plus grande variété de services accessibles à pied.
• Espaces verts à proximité : disposer d'un parc à 10 ou 15 minutes de marche est perçu comme positif par une grande majorité d'acheteurs, quel que soit leur profil.
• Rue principale : les propriétés situées sur la rue principale ou les rues du quartier ont toujours une valeur supérieure à celles situées sur les rues secondaires. Les exceptions ici sont celles affectées par un trafic intense ou par le bruit.
• Proximité des infrastructures et des services : parmi les facteurs qui augmentent la valeur des propriétés en Espagne, la proximité des zones de services se distingue également, les écoles, les hôpitaux, les commerces et les zones sportives étant les plus appréciés.

Facteurs qui diminuent la valeur de la propriété :

• Pollution routière ou commerciale : « L'acheteur recherche presque toujours la tranquillité, un excès de trafic de véhicules ou de piétons dans une zone commerciale peut donc avoir un effet négatif sur la valorisation », explique l'expert.
• Manque de cohérence socio-économique : c'est peut-être le plus subtil des facteurs de conditionnement liés à cette section. « La dislocation socio-économique ne favorise généralement pas la vente, surtout lorsqu'elle est au-dessus du standard social du quartier. En revanche, un type de propriété plus modeste situé dans un quartier plus socialement ambitieux peut être favorisé », souligne Escobar.

Qualité et ancienneté du bâtiment

Facteurs qui augmentent la valeur de la propriété :

• Qualité du bâtiment : sur ce point, l'opinion d'Escobar est sans équivoque : « Plus la qualité du bâtiment et de ses finitions en façade et dans des zones telles que l'entrée, l'ascenseur ou l'escalier est élevée, plus la valeur marchande est élevée ».
• Garage : c'est un facteur important généralement, surtout là où le stationnement sur rue est plus difficile. La meilleure façon de l'évaluer est de connaître le prix d'une place de parking dans le quartier. « A Madrid, cela n'a pas le même impact sur le prix du bien selons'il s'agit d'une zone où une place de parking coûte 60 000 ou 80 000 euros, ou d'une autre où le prix est de 12 000 euros ».
• Inspection technique du bâtiment : selon le résultat positif ou négatif, l'acheteur potentiel sait s'il devra ou non payer la prochaine tranche. Et compte tenu des lacunes indiquées dans le rapport, le montant de la redevance peut être évalué.
• Services communautaires : un bâtiment qui offre des services communautaires supérieurs à la moyenne est surévalué. Par exemple, une communauté avec une piscine dans le centre-ville (ce qui n'est pas habituel dans l'urbanisme espagnol) peut augmenter le prix entre 5% et 15%.
• Bâtiments avec protection spéciale : c'est généralement un signe d'exclusivité et de qualité supérieure à la moyenne en raison de son architecture, de son ancienneté ou de son histoire et cela est donc favorable. « Ces propriétés peuvent bénéficier d'exemptions en ce qui concerne le paiement de la taxe foncière IBI. D'un autre côté, leur catalogage spécial peut conduire à une plus grande demande en matière de conservation », explique-t-il.
• Certificat de performance énergétique : du point de vue des évaluations immobilières professionnelles, plus la notation est élevée, plus la valeur est élevée. Cependant, le marché espagnol ne valorise toujours pas ce qu'implique une plus grande efficacité énergétique, quelque chose qui « va progressivement évoluer dans un contexte de factures énergétiques en hausse », estime Escobar.

Facteurs qui diminuent la valeur de la propriété :

• Ancienneté: la règle générale est que plus la propriété est ancienne, plus sa valeur est basse. Bien sûr, il existe des exceptions lorsque la conservation est exigeante.
• Ascenseur : l'absence d'ascenseur est l'un des facteurs qui peuvent le plus dévaloriser le prix d'une propriété, avec des pourcentages aussi importants que 30% pour les maisons sans ascenseur dans le centre de Madrid, par exemple. Dans les zones où le bâtiment standard ne dépasse pas 3 étages, la réduction de prix a tendance à être d'environ 7%.
• Frais de communauté : « Dans un lieu à fort pouvoir d'achat, ce n'est pas très pertinent », précise Escobar, « mais dans le reste des segments de l'immobilier, moins il y a de frais fixes, mieux c'est ».
• Déficit de services : une situation relativement nouvelle est celle d'un immeuble dont l'association de propriétaires offre des services inférieurs à la moyenne de ceux offerts dans son quartier. Par exemple, dans un environnement de lotissement, un logement situé dans une communauté sans installations sportives est dévalorisé.
• Planchers commerciaux bas : les commerces situés au rez-de-chaussée d'un immeuble peuvent également influencer le prix : l'acheteur rejette les commerces associés au bruit, aux odeurs, à la circulation ou à la vie nocturne.

Intérieur de la propriété

Facteurs qui augmentent la valeur de la propriété :

• Appartement extérieur : il est normal qu'un appartement extérieur, qui fait généralement face à la rue et bénéficie de plus de lumière naturelle, soit toujours plus cher. Ceci peut changer lorsque la propriété fait face à une rue avec un trafic ou un bruit excessif ou lorsqu'un appartement intérieur fait face à une grande cour bien éclairée.
• Qualité des finitions : la qualité des finitions d'une propriété compte pour entre 5% et 10% de la valeur de la maison, « mais les experts la valorisent toujours pour un acheteur moyen dans des conditions moyennes », explique Escobar. « Même si vous avez installé des robinets en or ou que le design intérieur est vraiment unique, nous n'allons pas le prendre en considération car tous les acheteurs ne l'apprécieront pas comme une amélioration ».
• Les petites maisons : l'une des choses importantes à retenir est que comparer la valeur par mètre carré dans la zone est une erreur. Par exemple, le prix sera toujours plus élevé dans un appartement de 60 m2 que dans un appartement de 120 m2.
• Balcon ou terrasse : « Avec la pandémie, il y a une véritable obsession pour les maisons avec terrasses », précise l'expert. « Lorsque sa surface est supérieure à 15 m2, elle peut ajouter entre 20% et 25% à la valeur du bien.
• Terrasse sur le toit : c'est un véritable trésor immobilier en ce moment car il c'est ce qui est le plus convoité.

Facteurs qui diminuent la valeur de la propriété :

• L'étage : c'est un élément très important : « Dans les constructions neuves, le prix d'un même appartement s'élève par étage entre 3 000 et 6 000 euros ». Les experts en évaluation de Tinsa expliquent que les entresols et les appartements du premier étage ont toujours des prix inférieurs à ceux du reste du bâtiment, et que les sous-sols, demi-sous-sols et rez-de-chaussée ont des problèmes de commercialisation majeurs en tant que maisons.
• État de conservation : une rénovation standard d'une propriété de 90 mètres carrés peut coûter environ 60 000 euros. Après 10 à 15 ans, elle est considérée comme amortie par le géomètre, sauf si elle offre une conservation très soignée ou si ses finitions sont d'une qualité particulière.    
• Aménagement intérieur : le géomètre porte une attention particulière aux mètres carrés utiles d'un bien: « les zones de passage pour relier les pièces sans usage, les maisons à structure tubulaire pour son grand couloir, grenier ou avec des difficultés de ventilation, sont pénalisées ».
• Manque d'annexes : dans un contexte d'espace réduit dans la maison, le fait de ne pas ajouter d'espaces tels que des débarras ou des locaux à vélos communs à la propriété enlève de la valeur.