Aprovada al Parlament català la polèmic llei d'habitatge amb "l'immobiliari" en contra

El ple del Parlament de Catalunya ha convalidat el Decret llei d'habitatge que, entre altres coses, obliga els inversors a oferir un lloguer social als okupes que portin a la casa sis mesos i eleva al 40% el percentatge de sòl destinat a HPO en les noves promocions de l'Àrea Metropolitana de Barcelona. Es tracta de mesures que el sector privat ha titllat de "drama" i "desprotecció" per als actors del negoci immobiliari a tota la comunitat autònoma. 

Aquest decret llei (el Decret llei 17/2019 de 23 de desembre de mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge) ha estat aprovat amb els vots a favor de JXCat, ERC, Comuns i la CUP, mentre que el PSC s'hi ha abstingut i Ciutadans i el PP hi han votat en contra. 

El despatx d'advocats Ashurst recorda que encara queda pendent de convalidació el Decret llei 1/2020 que es va aprovar el passat 21 de gener i que modifica la definició d'habitatge buit per deixar clar que l'ocupació sense títol legítim no impedeix que un habitatge es consideri buit, encara que el propietari hagi iniciat accions judicials. Aquesta nova definició és ja objecte d'aplicació provisional i s'espera que es convalidi durant les pròximes setmanes.

La normativa ja convalidada al Parlament (Decret llei 17/2019 de 23 de desembre) estableix una mesura que portarà molta polèmica: obligar els inversors a oferir lloguers socials a okupes que hagin ocupat un habitatge buit (adquirit després d'una execució hipotecària) si aquests demostren que estaven ocupant l'habitatge des d'abans del 30 de juny de 2019 (6 mesos). Els grans arrendadors (bancs o fons) no se’n salvaran encara que hagin interposat la corresponent denúncia per okupació il·legal al jutjat.

Ashurst assegura que aquest lloguer social podrà variar en un ventall des del 10% al 18% sobre els ingressos de la unitat familiar ponderats (aquesta ponderació es realitza a través d'un coeficient que estableix l'administració segons zona i composició de la família). Aquest percentatge (del 10%, 12% o 18%) dependrà essencialment de l'indicador de renda de suficiència de Catalunya (IRSC).

En el cas d'habitatges adjudicats després d'un procediment d'execució hipotecària, els inversors hauran d'oferir a l'executat (en cas d'estar en situació d'exclusió residencial) un lloguer social durant cinc anys (si l'arrendador és persona física) o de set anys (si és una empresa). També estaran obligats a renovar el contracte de lloguer social si els ocupants segueixen en una situació vulnerable. L’Associació de Promotors de Catalunya troba molt greu aquesta mesura perquè "va més enllà del text de la Iniciativa Legislativa Popular d'Emergència Habitacional aprovada pel Parlament de Catalunya, i representa un clar excés legislatiu que vulnera la seguretat jurídica i compromet la viabilitat de les empreses i dels seus treballadors".   

Expropiació de la propietat

Fins ara, l'expropiació forçosa temporal d'un habitatge buit podia ser frenada en si els inversors havien denunciat la okupació dels seus immobles davant un jutge. Ara, però, els tribunals no serviran per evitar aquesta cessió a la Generalitat dels habitatges perquè hi visquin els okupes. La nova normativa afectarà bancs i fons d'inversió amb desenes d'habitatges a cedir les seves propietats per als okupes quan estiguin buits sense causa justificada.

A més, aquesta regulació fonamentalment intenta incrementar el parc d'habitatge protegit i l'oferta d'habitatges en règim de lloguer. En concret, es reforcen les eines per treure al mercat els habitatges buits (aquells que romanguin desocupats de manera permanent i sense causa justificada durant més de dos anys), per gestionar les situacions d'emergència social, per qualificar habitatges amb la protecció oficial i per moderar els preus del lloguer dels habitatges lliures.

Per exemple, a partir d'ara, quan un terreny canviï d'ús per poder-hi construir habitatges (canvi de terciari a residencial, per exemple), s'haurà de reservar com a mínim un 40% per a habitatge assequible (abans era el 30%). Aquest canvi també tindrà efecte en solars no urbanitzables que vulguin passar a urbanitzables, en els quals també s’haurà d’incorporar un 40% de reserva per a HPO.

Tanteig i retracte per a ajuntaments, entitats socials i Generalitat en habitatges adjudicats després d'una execució hipotecària. Les administracions i entitats socials tindran més oportunitats per adquirir habitatges mitjançant el tanteig i retracte per destinar-los a lloguer assequible, gràcies a l'ampliació fins el 2027 del termini per exercir aquests drets. També permet a la Generalitat aplicar-ho en segones i terceres transmissions d'habitatges anteriorment adquirits per grans propietaris. D'aquesta manera, es reforcen els mecanismes de l'administració per fer efectiu el retorn social del rescat bancari.

Més oferta de lloguer i control de la renda

El decret llei contempla un índex de referència de preus de lloguer d'habitatges i obliga l'arrendador a comunicar-lo al llogater abans de signar el contracte d'arrendament i que consti en aquest contracte. En cas d'incompliment, el propietari podria rebre multes de fins a 9.000 euros. 

El decret llei contempla mesures per a activar i generar més sòl destinat a habitatge protegit:

• Els solars buits de titularitat municipal destinats a construir habitatges protegits es podran mobilitzar gradualment: s'incorporen mecanismes que impliquen, d’entrada, elaborar un inventari (en un termini d'un any) del patrimoni públic de sòl i habitatge i també elaborar, en el termini de 2 anys, un programa d'actuació concertada per posar habitatges protegits en règim de lloguer a disposició de la ciutadania.
• Ús dels sòls que reben els ajuntaments en concepte de cessions d'aprofitament urbanístic com a habitatge protegit de lloguer.
• El Pla Territorial Sectorial d'Habitatge (PTSH), que s'aprovarà abans d'un any, permetrà reservar per a habitatge protegit un mínim del 50% del sostre en sòl urbanitzable i un 40% en sòl urbà no consolidat en els municipis amb demanda residencial forta i acreditada. A l'Àrea Metropolitana de Barcelona, ​​la reserva mínima serà del 40% del sostre en sòl urbanitzable delimitat i del 40% en sòl urbà no consolidat que tingui per objecte la transformació global dels usos principals a ús residencial.

Nou model d'habitatge protegit

• Qualificació dels habitatges amb protecció oficial permanent. Si l’HPO està construït sobre sòls públics, la durada de la qualificació passa a ser permanent. També en sòls reserva HPO, siguin sòls públics o privats.
• Es determinarà un preu de venda base dels habitatges amb protecció oficial únic per a tot el territori amb possibles variacions depenent de la localització o característiques de la casa.

El sector immobiliari, en contra

L'Associació de Promotors de Catalunya valora negativament aquest Decret llei, ja que considera que tindrà efectes totalment contraris als pretesos; reduirà el parc de lloguer actual, impedirà que hi hagi noves construccions i endurirà la selecció i valoració dels possibles arrendataris”. 

“Veig complicat que a Barcelona tirin endavant promocions d'habitatge de lloguer, atès que tens el doble efecte del 40% d'habitatge protegit i una legislació ‘podemita’ que protegeix només els usuaris”, diu Mikel Echevarren, conseller delegat de Colliers. 

Neinor Homes, una de les principals promotores a Espanya, creu que “en línies generals, pot ser una mesura que desincentivi la inversió en residencial a la ciutat i provoqui que els promotors amb sòl en propietat hagin de fer repercutir la reducció de preu de venda en les unitats d'habitatge lliure, fet que incrementaria més el preu de l'habitatge no protegit. Si bé creiem que la intenció és positiva per donar solució al problema d'accés a l'habitatge que cal solucionar, no creiem que aquesta sigui la línia".

Segons explica Carlos Smerdou, conseller delegat de Fòrum Consultors, "no és bona la solució de controlar el mercat perquè pot produir l'efecte contrari. La seguretat jurídica i econòmica és fonamental per a totes dues parts. Si es genera desequilibri en una d'elles, en aquest cas l'arrendador, per tal de mantenir la seva estructura empresarial i afrontar les despeses que li pot generar, el traslladarà al preu o reduirà l’oferta al mercat. En aquesta situació, l'efecte serà contrari al desitjat. Són les Administracions les que han de propiciar l'augment d'habitatge de lloguer a preus competitius. Reservar i donar sortida al sòl municipal per a habitatge social".

En definitiva, sosté Smerdou, "la solució passa per un parc de lloguer a preus baixos i en això les administracions tenen molt a dir; poden facilitar sòl perquè hi ha capital per finançar. S'està demostrant que el control de les Administracions està disminuint l'oferta. I el desequilibri entre oferta i demanda sempre produeix augment de preus, la qual cosa perjudica els més febles".

Fernando Encinar, cap d'estudis d'idealista, assegura que “el decret de la Generalitat validat pel Parlament dona cobertura i protecció a l'okupació: una persona que hagi “okupat” un habitatge afectat pel decret (que pertanyi a una societat o un banc i estigués okupat el juny de l'any passat) tindrà, al cap de 6 mesos, accés a un contracte que serà obligatori per al propietari; si s’'okupa' un habitatge buit, l'immoble no perdrà la naturalesa de buit i igualment podria ser expropiat.

Considerem molt greu i perillós el decret validat i pot tenir un efecte crida per a les persones: a Catalunya 'okupar' un habitatge no només surt gratis, sinó que està protegit des d'ara per les autoritats.

A més, Alzinar considera que “amb aquest decret, el govern català intenta -suposo que molt influït per l'ajuntament de Barcelona i els seus lobbies polítics-, aportar solucions al mercat immobiliari. No obstant això, som molts els que considerem que aquestes mesures no seran part de la solució, sinó que augmentaran el problema. Al final, els més perjudicats seran els ciutadans. Si es presenta un recurs al Tribunal Constitucional aquest decret té moltes opcions de ser tombat, però l'impacte a la credibilitat de Catalunya en la comunitat internacional com a destinació d'inversió quedarà greument tocada. No seria estrany veure, en els pròxims mesos, com s'inicien menys promocions, hi ha menys inversió en residencial i a mitjà i llarg termini el preu del lloguer puja i emergeix un mercat negre rellevant”

Per Juan Antonio Gómez-Pintado, president d'Associació de Promotors i Constructors d'Espanya (APCE) i l'associació madrilenya (Asprima), “lamentablement la Generalitat va aprovar un decret absolutament perniciós, i crec que anticonstitucional, i des de l'associació maniobrarem per defensar la no legalitat d'aquest decret llei".

Gómez-Pintado va subratllar que l'activitat promotora ha caigut un 55% a Barcelona en inici d'obra nova i ha advocat per copiar les mesures d'altres països que funcionen, "i les que no funcionen, passar-ne, no sols perquè s'envia un missatge curtterminista i populista, sinó perquè a mitjà termini són molt perjudicials per a la societat".

L'altra cara de la moneda és Lucía Martín, regidora d'habitatge de Barcelona, que celebra el decret, assegurant que “la Generalitat ha entès que no es pot legislar en matèria d'habitatge sense comptar amb l'Ajuntament de Barcelona, ja que coneixem el problema de primera mà, i tampoc sense tenir en compte les entitats socials que fan temps que són en aquesta lluita i la lideren”.

“Necessitem mesures que abordin el problema a mitjà i llarg termini i mesures diverses. I això és el que fa aquest decret. No obstant això, necessitem fins i tot regular preus, millors pressupostos en matèria d'habitatge, canviar la normativa fiscal… el canvi del decret respecte a l'anterior és de 180 graus, però la nostra feina no s’acaba aquí i hem de continuar canviant les polítiques d'habitatge a Barcelona”, conclou.